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상담자 : 이번에 도시형생활주택이라고 법이 바뀌었더라구요. 세무사님 도시형생활주택에 대해선 아시죠?

허접셈사 : 도시형생활주택이란 건축법이나 행정법상 용어구요 세무상으로는 변동없습니다. 그런데 상담할 게 뭔가요?

☞ 여기서 잠깐!! 도시형생활주택이란?

서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년 5월부터 시행된 주거 형태로서 단지형 다세대와 원룸형 그리고 기숙사형의 3종류가 있으며, 국민주택 규모의 20세대 이상 150세대 미만으로 구성되며 종전의 각종 주택건설 기준과 부대시설등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화한 주택정택!!


상담자 : 제가 도시형생활주택으로 각 호당 10평 미만의 다세대주택을 지어 팔려고 합니다. 물론 주택신축판매업으로 사업자등록은 하구요

           그리고 제가 20년전 매입해 지금까지 살고 있는 집이 별도로 있습니다.


[주택보유현황]
1. 주택 A : 20년 이상 보유 및 거주한 일반주택
2. 주택 B : 주택신축판매를 위해 구입한 다세대주택으로서 현재 철거 및 신축진행중

질문 1. 주택신축판매를 위해 구입한 주택 B를 철거한 다음 새로 다세대주택을 완공한 후  20년이상 보유 및 거주하고 있는 주택 A를 양도할 경우 그 일반주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세의 혜택을 볼 수 있나요?


질문 2.  위의 주택 B의 철거 및 새로운 다세대주택을 완공 후 분양을 하였으나, 일부 미분양분이 남을 경우 공실로 남겨둘 경우 매매가 잘 이루어지지 않기에 일시적으로 매매전 미분양분에 대해 임대를 할 경우 주택신축판매업으로 본다고 예규등에 나와 있던데, 여기서 일시적이라는 기간은 1세대1주택 비과세 규정상의 일시적 2주택에서의 2년을 말하는 것인가요?


질문 3. 위의 질문 2의 상황 즉, 일부 미분양분에 대해 일시적으로 임대를 하고 있을 상황에서 20년이상 거주한 일반주택 즉, 주택 A을 양도하는 경우 일반주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세혜택을 받을 수 있나요?



【 답변 】

 1. 부동산매매업과 주택신축판매업의 경우 판매용 주택은 주택으로 보지 않습니다. 따라서 위 사례에서의 주택은 20년간 보유 거주한 주택 A외엔 없으며, 따라서 주택 A의 양도시 1세대1주택비과세 적용가능합니다.


2. 주택신축판매업자가 일부미분양되어 미분양주택을 일시적으로 임대하는 경우에는 부동산임대업으로 보지 않고 주택신축판매없으로 보며, 여기서 일시적이라는 것은 "2년"을 지칭하는 것은 아니므로 장기임대를 한 후에 주택을 양도시 주택신축판매업으로 사업소득인지, 양도소득인지는 사실판단할 사항입니다.  


3. 위 2번의 답변처럼 미분양분에 대한 일시임대를 하더라도 주택신축판매업으로 보는바, 미분양주택을 주택으로 보지 않게됩니다. 따라서 일반주택을 양도하는 경우 1세대1주택비과세를 적용받을 수 있습니다.


☞ 관련예규

서면4팀-2412, 2007.08.09

소득-612, 2009.04.23

서면5팀-1105, 2008.05.23

서면4팀-1919, 2004.11.29

재일46014-1843, 1994.07.07

국심2004서4182, 2005.03.04



관련 종합부동산세에 대한 내용은 아래를 참조하세요
주택신축판매업자의 미분양주택에 대한 일시적 임대시 종부세과세여부
 

Posted by 허접세무사 허접세무사

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다음은 국세청종합상담센터에 있는 내용입니다.


[질문]

제 어머니께서 지난 6월 빌라를 구입해 철거후 10평내외의 원룸을 새로 지어 판매를 하시기 위해 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 빌라를 구입했으며 현재는 철거준비 및 설계의뢰중입니다.
이와 별도로 20여년전 분양을 받아 현재까지 거주하고 있는 아파트가 한 채 있으십니다.

이러한 상황에서 아래의 질문을 드립니다.

질문1. 최근 구입한 빌라에 대한 원룸신축이 완료된 후 분양이 되지 않아 미분양분에 대해 일시적으로 임대를 하는 경우 종합부동산세의 과세여부

질문2. 만일 주택신축판매업자의 미분양주택의 일시적 임대에 대해 과세되지 않는다면
언제까지를 일시적 임대로 보는지(관련법령을 보면 타인이 1년이상 입주해 있는 경우 제외라는 말이 있던데 그럼 1년 이내의 임대만을 일시적 임대로 보는가요?)

질문3. 만일 미분양사태가 오래 갈 경우 임대업으로 전환할 계획도 있는데 이경우 종부세가 과세되지 않기위한 요건은 뭔가요?

[답변]

1. 주택에 대한 종합부동산세는 과세기준일(6월 1일) 현재 주택분에 대한 재산세 납세의무자로 명시되어 있습니다.  


2. 귀 질문의 어머니 보유아파트 1채가 있고 빌라를 구입하여 새로 원룸을 신축하여 해당 원룸이   임대주택법에 의한 "매입임대주택"인 경우에는  종합부동산세 합산배제 주택으로 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 것입니다.  


귀 사례에서 신축후 분양을 목적인 주택이 "임대주택법"에 의한 매입임대주택 으로 등록을 할 수 있는지, 분양이 되지 아니하여 일시로 임대하는 경우에도 임대주택법에 의한 매입임대주택으로서  충족하는지에 대하여는   지방자치단체(구청.시청)에 문의하여  도움을 받으시길 바랍니다.  


세법적용시에는 다른 법에서 요건을 충족한 경우를 전제로 하는 경우에는 해당법령 집행부서에 확인해 보시는 것이  더욱  명확하며, 해당 원룸이  임대주택법에 의한 매입임대주택이 아닌 경우에는 합산배제되지 않습니다.  


3. 분양이 원활하지 않아 임대를 하는 경우, 현행세법상 합산배제되는 주택의 범위는 아래와 같습니다.  해당 주택을 구청에 임대주택등록, 세무서에 사업자등록하고, 아래의 임대기간을 충족하여야  종합부동산세 합산배제주택으로 과세되지 않는 것입니다.  

 

◆ 장기임대주택 요건(종합부동산세 합산배제 대상 임대주택)

주택의 종류

주거전용면적

주택공시가격

주택수

임대기간

지역

건설임대주택

149㎡(45평)

이하

6억원 이하

2호 이상

5년 이상

동일한 시.도소재

매입임대주택(서울)

국민주택규모

 이하

3억원 이하

5호 이상

10년 이상

매입임대주택

(서울외)

국민주택규모

 이하

6억원 이하

3호 이상

7년 이상

동일한 시.도 소재

다가구주택은 1구(독립된 가구)를 1호의 주택으로 인정합니다.



●종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
 
 
법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2009. 2. 4. 개정)
 
 
1. 「임대주택법」 제2조 제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2007. 8. 6. 개정)
 
 
가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2008. 2. 22. 개정)
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (2010. 2. 18. 단서삭제)
 
 
2. 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 3호(서울특별시인 경우에는 5호) 이상인 경우의 그 주택 (2010. 9. 20. 개정)
 
 
가. 「주택법」 제2조 제3호에 따른 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 3호(서울특별시인 경우에는 5호) 이상의 주택의 임대를 개시한 날[3호(서울특별시인 경우에는 5호) 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다] 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원(인천광역시와 경기도인 경우에는 6억원) 이하일 것 (2010. 9. 20. 개정)
나. 7년(서울특별시인 경우에는 10년) 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2010. 9. 20. 개정)
Posted by 허접세무사 허접세무사

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  1. Favicon of https://monday1.tistory.com BlogIcon 맥브라이언 2011.11.24 00:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    구글에서 미분양빌라 검색했다가 방문하게 되었습니다. http://macvideo.tistory.com/321

[질문]

개인적으로 오래된 빌라를 철거 후 다세대주택으로 재건축후 원룸(33㎡이하) 하나씩 판매할려 합니다.

이 경우 세금관련 검토를 부탁드립니다.

 

[답변]

먼저 사업자등록관련해 국민주택이하규모의 주택신축판매업은 면세에 해당되므로 면세사업자등록을 하시기 바랍니다.

소득세면에서 주택신축판매업은 건설업에 해당되어 양도소득세가 아닌 종합소득세를 부담하게 되며, 외주공사가 아닌 직접공사에 의한 주택신축판매업의 경우 중소기업에 해당되어 접대비한도, 중소기업특별세액감면등 세제혜택도 받을 수 있습니다.

또한 부동산매매업과는 달리 3주택이상의 경우 소득세계산방식의 특례 즉, Max(양도소득세, 종합소득세)도 적용받지 않습니다.

 

[부동산매매업과 주택신축판매업의 차이]

 

부동산매매업

주택신축판매업

비고

구분

주택외의 건물(상가등)을 신축판매 또는 기존주택을 구입 후 판매(분양)

주택을 신축판매(재건축조합등 조합원 배분후 잔여분 일반분양포함)

둘다 사업상 판매목적으로 하는 경우이며, 사업상목적이 아닌 일시적 으로 건물을 신축판매시엔 양도소득세를 부담합니다.

VAT

과세

과세

국민주택이하 즉, 전용면적 27.5평이하의 주택신축판매업은 면세

중소기업여부

중소기업 아님

건설업에 해당되어 중소기업임

주택신축판매의 경우 직영건설이 아닌 도급등 외주건설의 경우 중소기업에 해당되지 않음(부동산공급업으로 봄)

신고

개인이 하는 경우 예정신고의무있으며, 3주택이상 소득세계산특례적용

예정신고의무 없으며, 부동산매매업관 달리 종합소득세로 끝남

둘다 사업소득이므로기장의무 있음

법인이 주택매매을 하는 경우 매매차익에 대해 30% 추가과세함

 
자세한 사항은 http://taxsafer.tistory.com/515 참조

Posted by 허접세무사 허접세무사

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