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'재건축'에 해당되는 글 2

  1. 2008.04.17 다세대주택의 재건축관련 세무상담
  2. 2008.01.31 재개발 & 재건축 & 세금

저의 빌라에 9세대가 살고 있었는데 200X년 10월에 재건축을 하기로 하고(합의각서작성함) 16세대를 만들어(200X년 3월 완공) 5세대의 분양분(현재미분양)과 각자의 분담금으로 공사비를 충당하였습니다.
하지만 현재까지 사업자등록신청도 하지 않았으며 등기또한7채분양분의 토지지분에 대해 별도로 나눠놓지도 않았습니다.
여기저기 알아본 결과 이경우 공동사업으로 보아 사업소득세를 납부하여야하고 과거토지분에 대해 현물출자로 보아 양도소득세도 납부해야한다는 말을 듣고 이렇게 질문합니다.

질문)
1. 우리의 경우도 공동사업으로 볼수 있는지
2. 공동사업으로 본다면 어떤 세금들을 물게 되는지
3. 혹자의 말에 의하면 공동사업에 현물출자한 것으로 보아 그 시기에 양도소득세를 납부해야 한다는데 만일 그렇다고 하면 각자의 감소된 토지지분을 현물출자한 것으로 보는지 아니면 구등기상 각자의 전체토지지분을 현물출자한 것으로 보는지
4. 사업소득으로 본다면 사업자등록증을 이제라도 발급받아야하는지


답변드립니다.

1. 귀 경우에도 공동사업자로 보는 것입니다.

2. 분양되는 주택이 국민주택규모 이하인 경우에는 소득세만 과세대상이 되며, 일반분양분 등의 수입금액에서 필요경비(당해 일반분양분에 해당하는 공사비 등)를 차감한 소득금액에 대하여 공동사업구성원의 지분비율에 따라 분배되었거나 분배될 소득금액과 본인 다른 소득금액과 합산하여 종합소득 과세표준확정신고를 하고 이에 대하여 추가로 계산되는 세액을 납부하여야 하는 것입니다.

3. 거주자가 공동사업을 경영하기 위해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.

4. 사업자등록여부와 과세여부와는 관계가 없으나 사업자등록증을 이제라도 발급 받는 것이 세무처리와 편리할 것입니다.

Posted by 허접세무사 허접세무사

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재개발ㆍ재건축 사업진행 절차
구역지정 ▶ 재개발 (재건축)조합 설립인가 ▶ 사업시행인가 ▶ 조합원분양신청 ▶ 관리처분계획인가
▶ 조합원 분양 및 동ㆍ호수 추첨, 일반분양 ▶ 착공 ▶ 준공검사, 입주 ▶ 이전고시, 권리확정 및 등기
▶ 청산


● 주택분양기준으로 본 재개발과 재건축의 차이
구 분 재개발 재건축
분양기준 1세대1주택만 분양.
1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우에도
1주택만 분양하고, 2인 이상이 1주택을
공유한 경우에도 1주택만 분양합니다.
1세대 소유 주택수만큼 분양.
1세대가 2이상의 주택을 소유한 경우에는
2이상의 주택분양이 가능하나, 투기과열
지구에서는 2주택 이상자라도 1주택까지만
분양합니다.

● 재개발ㆍ재건축 기간도 주택 보유기간에 포함됩니다
보유하던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발ㆍ재건축으로 완공된 경우 보유기간은
종전주택의 보유기간, 재개발ㆍ재건축 공사기간, 완공주택 보유기간을 통산합니다.

● 재개발 들어갔을 때 양도소득세는?
재개발구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고, 그 대가로 관리처분계획에 따라 취득한 토지
또는 건축시설은 환지(換地)로 보므로 양도소득세 과세대상이 아닙니다.

● 조합원 입주권의 취득시기
재개발 재건축사업으로 인해 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되며,
당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분 계획의 인가일을
말합니다. 다만, 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월 31일 전에 사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행
인가일이 입주권의 취득시기가 됩니다.

● 비과세되는 입주권
1세대 1주택자인 재개발ㆍ재건축 조합의 조합원이 재개발ㆍ재건축 조합을 통해 취득한 입주권을
양도하는 경우로서 종전주택이 관리처분 계획 인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날에 비과세 요건을
충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고
양도소득세가 비과세 됩니다.

① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
② 양도일 현재 당해 조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에
    조합원 입주권을 양도하는 경우

● 2006년 이후 재개발ㆍ재건축도 비과세가 가능합니다.
2006년 이후 관리처분계획 인가로 입주권으로 전환되거나 취득하는 입주권부터는 1주택과 1조합원
입주권을 소유하다가 주택을 양도하는 경우에 1세대 1주택 비과세 적용이 배제됩니다.
다만, 1세대 1주택자가 입주권을 취득해 주택을 양도하는 경우 다음의 각 양도시기에 따른 요건을
충족하면 실수요 목적으로 입주권을 취득한 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

♣ 주택을 입주권 취득일로부터 1년 이내 양도시 비과세 요건
입주권 취득 후 1년 이내에 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하는 경우 이사로 인한
1세대 2주택 비과세와 동일하게 취급.
 ※ 1세대 1주택 비과세 요건은 1주택을 소유한 1세대가 3년이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시는
     3년이상 보유와 2년 거주)한 주택 (양도가액 6억원 이하)을 양도.

♣ 주택을 입주권 취득일로부터 1년을 경과해 양도시 비과세요건
 ㆍ종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것
 ㆍ재개발ㆍ재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 종전 주택 양도
 ㆍ재개발ㆍ재건축 주택 완공 후 1년 이내 재개발ㆍ재건축 주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

♣ 1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재개발ㆍ재건축사업 시행기간 중 주거용으로
    취득한 주택(대체주택) 양도시 비과세 요건

 ㆍ사업시행 인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
 ㆍ재개발ㆍ재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택 양도
 ㆍ재개발ㆍ재건축 주택 완공 후 1년 이내 재개발ㆍ재건축 주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주
    다만 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능


출처 : 텍스메일

Posted by 허접세무사 허접세무사

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