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[ 요 지 ]

법인이 임대주택 양도시 추가로 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 납부(2호이상의 건설임대주택으로서 일정요건 충족시 제외)하여야 하며, 장기임대주택 양도에 대한 양도소득세 감면규정은 거주자인 경우 적용되는 것임

[ 회 신 ]


임대주택을 건설하여 임대용역을 제공하던 법인사업자가 동 임대주택을 양도하는 경우 각 사업연도 소득에 대한 법인세와 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 납부하여야 하는 것입니다. 다만, 양도하는 임대주택이 법인세법 시행령 제92조의 2 제2항 제1의2호에 해당되는 경우에는 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가납부하지 않는 것입니다.

한편, 장기임대주택 양도에 대한 양도소득세 감면규정인 조세특례제한법 제97조의 규정은 거주자의 양도소득세에 대해서만 적용되는 것입니다.

[ 관련법령 ]

법인세법 제15조【익금의 범위】
법인세법 시행령 제11조【수익의 범위】
법인세법 제55조의 2【토지등양도소득에 대한 과세특례】
법인세법 시행령 제99조의 2【토지등양도소득에 대한 과세특례】
조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

-본인은 정부로부터 임대주택건설자금(국민주택기금)을 융자받아 임대주택을 건설하고 임대를 하고 있는 법인의 대표자로서 당사는 천안시 안서동에 230세대(전용면적 19.7555㎡)의 임대주택을 천안시장으로부터 1997년 허가받음

-이후 당사는 2000년 초 대지를 구입하고 임대주택을 건설하여 2008.8.30일 준공하고 2000.9.4일 임대승인을 받아 2007.3월까지 임대를 하였으며 회사의 자금사정으로 인하여 임대하고 있던 임대주택을 매각함

○ 질의요지

-임대주택법에 따라 사업승인을 받고 임대사업에 사용하던 임대주택 매각시 발생하는 양도차익이 법인세 과세대상인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙)

○법인세법 제15조【익금의 범위】

①익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다.

② ~ ③생략

○법인세법 시행령 제11조【수익의 범위】

법 제15조 제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. <개정 2000.12.29, 2006.2.9, 2007.2.28, 2008.2.22, 2008.2.29>

1. 생략

2. 자산(자기주식을 포함한다)의 양도금액

3. ~ 10. 생략

○법인세법 제55조의 2【토지등양도소득에 대한 과세특례】

①내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의 2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 당해 각호에 의하여 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 2 이상에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. <개정 2003.12.30, 2005.12.31, 2006.12.30, 2008.2.29>

1.국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조의 규정에 의하여 국토해양부장관이 조사한 당해 지역의 직전분기의 평균지가가 직전전 분기 대비 100분의 3 이상 상승하거나 전년도 동분기 대비 100분의 10 이상 상승한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 소재하는 토지등을 양도한 경우에는 그 양도로 인하여 발생한 소득에 100분의 10(미등기토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 20)을 곱하여 산출한 세액

2.대통령령이 정하는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 30(미등기토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

3.비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 30(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

② 이하 생략

○법인세법 시행령 제99조의 2【토지등양도소득에 대한 과세특례】

②법 제55조의2제1항제2호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1의2. 해당 법인이 임대하는 「임대주택법」 제2조제2호에 따른 건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

가. 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

나. 5년 이상 임대하는 것일 것

다. 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 6억원을 초과하지 아니할 것

○조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

①대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면2팀-582, 2007.04.03

내국법인이 토지 및 건물 등을 양도함에 있어, 그 양도소득이 법인세법 제55조의 2 제4항 제3호 및 같은법 시행령 제92조의 2 제4항 제4호의 규정에 해당하는 경우 법인세법 제55조의 2 제1항의 규정에 의한 토지 등 양도소득에 대한 과세특례를 적용하지 않는 것임

○ 서면2팀-193, 2006.01.24

임대주택법에 의한 임대주택사업자(법인)가 건설한 임대주택을 임대주택법 시행령 제9조 제2항의 규정에 따라 임대당시의 기존임차인에게 분양하는 경우, 당해 주택의 손익 귀속사업연도는 법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호의 규정을 적용하는 것임.

Posted by 허접세무사 허접세무사

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