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[질문]

개인적으로 오래된 빌라를 철거 후 다세대주택으로 재건축후 원룸(33㎡이하) 하나씩 판매할려 합니다.

이 경우 세금관련 검토를 부탁드립니다.

 

[답변]

먼저 사업자등록관련해 국민주택이하규모의 주택신축판매업은 면세에 해당되므로 면세사업자등록을 하시기 바랍니다.

소득세면에서 주택신축판매업은 건설업에 해당되어 양도소득세가 아닌 종합소득세를 부담하게 되며, 외주공사가 아닌 직접공사에 의한 주택신축판매업의 경우 중소기업에 해당되어 접대비한도, 중소기업특별세액감면등 세제혜택도 받을 수 있습니다.

또한 부동산매매업과는 달리 3주택이상의 경우 소득세계산방식의 특례 즉, Max(양도소득세, 종합소득세)도 적용받지 않습니다.

 

[부동산매매업과 주택신축판매업의 차이]

 

부동산매매업

주택신축판매업

비고

구분

주택외의 건물(상가등)을 신축판매 또는 기존주택을 구입 후 판매(분양)

주택을 신축판매(재건축조합등 조합원 배분후 잔여분 일반분양포함)

둘다 사업상 판매목적으로 하는 경우이며, 사업상목적이 아닌 일시적 으로 건물을 신축판매시엔 양도소득세를 부담합니다.

VAT

과세

과세

국민주택이하 즉, 전용면적 27.5평이하의 주택신축판매업은 면세

중소기업여부

중소기업 아님

건설업에 해당되어 중소기업임

주택신축판매의 경우 직영건설이 아닌 도급등 외주건설의 경우 중소기업에 해당되지 않음(부동산공급업으로 봄)

신고

개인이 하는 경우 예정신고의무있으며, 3주택이상 소득세계산특례적용

예정신고의무 없으며, 부동산매매업관 달리 종합소득세로 끝남

둘다 사업소득이므로기장의무 있음

법인이 주택매매을 하는 경우 매매차익에 대해 30% 추가과세함

 
자세한 사항은 http://taxsafer.tistory.com/515 참조

Posted by 허접세무사 허접세무사

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저의 빌라에 9세대가 살고 있었는데 200X년 10월에 재건축을 하기로 하고(합의각서작성함) 16세대를 만들어(200X년 3월 완공) 5세대의 분양분(현재미분양)과 각자의 분담금으로 공사비를 충당하였습니다.
하지만 현재까지 사업자등록신청도 하지 않았으며 등기또한7채분양분의 토지지분에 대해 별도로 나눠놓지도 않았습니다.
여기저기 알아본 결과 이경우 공동사업으로 보아 사업소득세를 납부하여야하고 과거토지분에 대해 현물출자로 보아 양도소득세도 납부해야한다는 말을 듣고 이렇게 질문합니다.

질문)
1. 우리의 경우도 공동사업으로 볼수 있는지
2. 공동사업으로 본다면 어떤 세금들을 물게 되는지
3. 혹자의 말에 의하면 공동사업에 현물출자한 것으로 보아 그 시기에 양도소득세를 납부해야 한다는데 만일 그렇다고 하면 각자의 감소된 토지지분을 현물출자한 것으로 보는지 아니면 구등기상 각자의 전체토지지분을 현물출자한 것으로 보는지
4. 사업소득으로 본다면 사업자등록증을 이제라도 발급받아야하는지


답변드립니다.

1. 귀 경우에도 공동사업자로 보는 것입니다.

2. 분양되는 주택이 국민주택규모 이하인 경우에는 소득세만 과세대상이 되며, 일반분양분 등의 수입금액에서 필요경비(당해 일반분양분에 해당하는 공사비 등)를 차감한 소득금액에 대하여 공동사업구성원의 지분비율에 따라 분배되었거나 분배될 소득금액과 본인 다른 소득금액과 합산하여 종합소득 과세표준확정신고를 하고 이에 대하여 추가로 계산되는 세액을 납부하여야 하는 것입니다.

3. 거주자가 공동사업을 경영하기 위해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.

4. 사업자등록여부와 과세여부와는 관계가 없으나 사업자등록증을 이제라도 발급 받는 것이 세무처리와 편리할 것입니다.

Posted by 허접세무사 허접세무사

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