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● 종합부동산세
전국부동산을 유형별로 구분하여 세대별 또는 인별로 합산한 결과, 일정기준을 초과하는 보유자에게
과세되는 세금입니다. 1차로 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여
재산세를 부과하고, 일정금액 초과시 주소지(본점 소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세합니다.

♠ 과세기준일(매년 6월 1일)
종합부동산세 과세기준일은 재산세의 과세기준일과 동일하게 매년 6월 1일입니다.

♠ 과세대상
주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지ㆍ잡종지 등), 별도합산토지(빌딩, 상가, 사무실 부속토지 등
사업용 토지)로 구분하여 기준금액 초과시 과세대상이 됩니다.

♠ 과세기준금액
세대별 또는 인별로 전국 합산하여 '과세기준금액'을 초과하는 경우에만 납세의무가 있습니다.
과세대상 유형 및 과세단위의 구분 과세기준금액
주 택 개인(세대별 합산) 개별(공동)주택가격 6억원
종합합산토지
(나대지, 잡종지 등)
기타(인별 합산)
개별공시지가 3억원
별도합산토지
(일반건축물의 부속토지 등)
전체(인별 합산) 개별공시지가 40억원
(또는 200억원*)
* 서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지: 관광호텔업, 종합휴양업, 유원시설업, 대중골프장업, 스키장업, 유통단지,
  공동차고지, 공장용건축물의 부속토지

● 과세대상의 구분
주택과 종합합산토지(비사업용토지)와 별도합산토지(사업용토지)로 구분하여 각각 종합부동산세
과세표준과 세액을 계산하며, 분리과세 토지는 재산세만 과세됩니다.

● 과세표준 합산배제 대상

♠ 장기임대주택

주택의 종류 주거전용면적 주택공시가격 주택수 임대기간 지 역
건설임대주택 149㎡ 이하 6억원 이하 2호 이상 5년 이상 동일한
시ㆍ도소재
매입임대주택 국민주택규모 이하 3억원 이하 5호 이상 10년 이상
기존임대주택 국민주택규모 이하 3억원 이하 2호 이상 5년 이상 전 국

♠ 기숙사: 학생 또는 종업원에게 주거용으로 제공하기 위한 기숙사(학생 또는 종업원 공동취사용 주택)
♠ 사원용 주택: 종업원에게 무상 제공하는 국민주택규모 이하의 주택
♠ 미분양주택: 주택신축판매업자 소유의 미분양 주택(사용승인일로부터 3년이 경과하지 아니한 주택)
♠가정보육시설용 주택(주거겸용 어린이 놀이방)
시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가(2007년 6월 1일까지)를 받고 관할세무서 사업자등록(2007년 6월 1일까지) 후
5년 이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택

● 종합부동산세 과세표준 산정 방법
주택은 종전에는 건물과 토지를 각각 평가하던 것을 주택전체(건물 및 부속토지)를 통합하여 시가를
반영한 공시가격을 기준으로 세대별 또는 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하여 과세표준을
산정합니다.

토지는 공시가격인 개별공시지가를 기준으로 하고 있으며 개인이 보유하는 종합합산토지는 세대별로,
법인 및 기타단체 등이 보유하는 종합합산토지와 별도합산 토지는 인별로 전국합산한 후 일정금액을
공제하여 과세표준을 산정합니다.
과세대상 과세표준 공시가격기준

주택

개인 주택공시가격을 세대별로 전국합산한 가액-6억원 주택
공시가격
기타 주택공시가격을 인별로 전국합산한 가액-6억원
나대지,
잡종지 등
(종합합산토지)
개인 토지공시가격을 세대별로 전국합산한 가액-3억원 개별
공시지가
기타 토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액-3억원
일반건축물의
부속토지 등(별도합산토지)
토지공시가격을 인별로 전국합산한 가액-40억원
                                                (또는 200억원*)
개별
공시지가
* 서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지

● 종합부동산세 세율 적용
♠ 주 택
과세표준 세 율 누진공제액 과세표준 적용비율
3억원 이하 1% 0원 80%
3억원 초과 14억원 이하 1.5% 150만원
14억원 초과 94억원 이하 2% 850만원
94억원 초과 3% 1억 250만원
※ 주택공시가격 24억원인 경우 주택분 종합부동산세액의 계산
   과세표준: 18억원(=24억원-6억원)
   주택분 종합부동산세액: 2,200만원 [=(18억원×2%-850만원)×80%]

♠ 종합합산토지(나대지, 잡종지 등)
17억원 이하 1% 0원 80%
17억원 초과 97억원 이하 2% 1,700만원
97억원 초과 4% 2억1,100만원

♠ 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)
160억원 이하 0.6% 0원 60%
160억원 초과 960억원 이하 1% 6,400만원
960억원 초과 1.6% 6억4,000만원
※서비스업 등 조특법상 과세특례 적용토지: 0.8%(단일세율 적용)

● 종합부동산세 세액계산 흐름도
주택분, 종합합산토지분, 별도합산토지분 각각의 유형별로 구분하여 산출세액을 계산하며,
각 과세유형별 산출세액을 합친 후 세액공제를 하면 최종 자진납부할 세액이 계산됩니다.


● 종합부동산세 세부담상한 제도

세부담 상한은 과세유형별(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 구분하여 각각 적용합니다.
주택ㆍ종합합산토지: 전년도 세액상당액의 3배
별도합산토지: 전년도 세액상당액의 1.5배

※세부담 상한액을 초과하는 경우 그 초과금액은 주택분 종합부동산 세액, 토지분 종합합산세액,
토지분 별도합산세액에서 각각 공제하여 세부담의 급격한 증가를 방지하고 있습니다.

● 종합부동산세 분납
납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에
나누어 낼 수 있습니다.
▶ 납부할 세액이 2천만원 이하인 때: 1천만원을 초과 하는 금액
▶ 납부할 세액이 2천만원 초과하는 때: 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액

● 농어촌특별세
종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다.

● 자진신고ㆍ납부시 혜택
12월 1일부터 12월 17일까지 부동산소유자 주소지(법인은 본점소재지) 관할세무서에 자진신고ㆍ납부시 산출세액의 3% 세액공제

출처 : 텍스메일
Posted by 허접세무사 허접세무사

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