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[1화에서 본 k씨의 상황 재구성]

1986년 K씨의 아버님 빌라 A 구입(환산가액 2800만원)

2007년 7월 아버님명의로 송파구에 다세대주택 B구입후 철거하고 6호의 다세대주택으로 재건축함 (재건축사용인가승인일 2007.10.15)

2007.10.20일 아버님명의 빌라 A를 K씨에게 1.45억에 부담부증여하면서 양도분 1억에 대해서는 1세대 1주택으로 신고함

2007.11.01일 아버님이 다세대주택 B에 대해 구청에 주택임대사업자등록을 함

2008. 3월 관할 세무서에서 양도세신고오류를 통보하며 수정신고를 하지 않으면 고지할 것이라고 연락옴

 

2화에서는 장기임대주택사업자의 양도세 세액감면등 세제혜택을 살펴봤습니다.

 

마지막 3화에서는 신축주택의 취득자에 대한 양도세 과세특례(조특법 99-3)에 대해 살펴보겠습니다.

 

. K씨 증여받은 주택에 대한 재검토

86년 아버님 구입

2002.10월 동 빌라의 입주자들이 공동으로 재건축합의하에 재건축시작

2003.05월 사용승인받음

2007.10월 K씨에게 증여됨

 

Ⅱ. 신축주택의 취득자에 대한 양도세 과세특례(조특법 99-3)

1. 신축주택취득기간

2001.5.23 ~2003.6.30기간(서울,과천,분당,일산,평촌,산본,중동은 2001.5.23~2002.12.31)

2. 특례요건

① 위 취득기간내 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가

취득한 신축주택

자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한

정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함)의 경우 :

위 취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

3. 특례

① 취득일부터 5년 이내에 양도시 : 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면

5년이 경과된 후에 양도시 : 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세

과세대상소득금액에서 차감 => 감면세액의 20%는 농특세 납부

② 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 상기 신축주택과 그 외의 주택을 보유한

거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에 한하여

해당 신축주택을 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

 

Ⅲ. K씨의 사례와 세제감면 해당여부 검토

1. 서울지역이므로 신축주택취득기간은 2002.12.31까지이며 자가건설에 해당한다.

2. 즉, 법규정으로만 보면 취득기간내 사용승인 또는 사용검사를 받아야 하나 K씨의 주택은

2003.5월에 사용승인을 받아 그 기간에 해당되지 않는다.

3. 조세특례제한법 부칙 제 29조 (위 과세특례에 관한 경과조치)를 살펴보면 2002.12.31

이전 신축주택에 대한 공사를 착수하여 2003.6.30이전 사용승인등을 받은 경우에는

특례대상에 해당된다.

☞ 관련법규

조특법 부칙 제 29조

서면4팀-1984, 2005.10.26

4. 즉, K씨의 경우 조특법 부칙에 의거, 조특법 99-3의 특례를 받을 수 있게 되었다.

5. 위 특례는 일단 양도소득세를 계산후 그 소유기간에 따라 양도소득세를 감면받고

감면세액의 20%를 농특세로 납부하면 된다.

 

Ⅳ. 재건축등 주택의 양도차익 계산

주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 일반적인 양도차익 계산방식 즉, [양도가액 - 취득가액 - 필요경비]를 쓰는 게 아닌 소득령166조 제2항 및 3항에 따라 별도의 계산방식으로 계산해야 한다.

 

결국 K씨의 경우 개건축등의 계산방식으로 양도차익을 구해 양도소득금액을 줄였고, 그 줄인 소득금액에 따른 양도소득세의 20%만 농특세로 납부하고 사건은 종결되었다.

 

Ⅴ. K씨의 실수 검토와 마무리 글

K씨의 가장 큰 실수는 증여할 당시 세무사에게 상담을 받은 적이 없다는 것이다.

만일 세무사와 상담후 아버님의 또다른 다세대주택 사용승인일 이전에 증여등기를 하였다면 위 사건은 일어나지도 않았을 것이며, 추가로 200여만원을 납부할 일도 없었을 것이다.

또한 증여등기가 사용승인일보다 늦었다 하더라도 전체를 증여로 할 것인지, 부담부증여로 할 것인지등에 대해 세무사의 세법검토를 받았다면 마음고생을 덜 했을 것이다.

 

부동산을 사고 팔 경우 대부분의 분들은 해당 부동산중개업자의 설명만 듣고 거래를 하는 경우가 많습니다.

 

반드시 부동산거래를 하실 때는 계약서를 작성하시기 전에 꼭 가까운 세무사사무실에 상담의뢰를 하시기 바랍니다.

 

상담료 고작 몇 푼 아끼려다 몇 천만원이 날라갈수도 있습니다.

 

세무사는 여러분의 재산을 지키는 동반자로서 여러분의 가까이에 있습니다.

  

Posted by 허접세무사 허접세무사

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