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[1화에서 본 k씨의 상황 재구성]

1986년 K씨의 아버님 빌라 A 구입(환산가액 2800만원)

2007년 7월 아버님명의로 송파구에 다세대주택 B구입후 철거하고 6호의 다세대주택으로 재건축함 (재건축사용인가승인일 2007.10.15)

2007.10.20일 아버님명의 빌라 A를 K씨에게 1.45억에 부담부증여하면서 양도분 1억에 대해서는 1세대 1주택으로 신고함

2007.11.01일 아버님이 다세대주택 B에 대해 구청에 주택임대사업자등록을 함

2008. 3월 관할 세무서에서 양도세신고오류를 통보하며 수정신고를 하지 않으면 고지할 것이라고 연락옴

 

 

먼저 2007.10.20일 상황으로 보면 아버님 소유로 총 7채의 주택이 있었던 것이며, 이에 1세대 1주택의 비과세 대상은 되지 않는다.

즉, 1세대 3주택 중과 규정에 의거, 잘못하면 세금만 4000여만원을 납부해야할 상황이 된 것이다.

 

이에 아버님이 주택임대사업자등록함에 착안해 주택임대사업자의 양도세부분의 혜택을 검토하게 되었다.

 

❘. 장기임대주택자에 대한 양도소득세의 감면(조특법 제 97조)

1. 감면대상 장기임대주택 (국민주택이하규모일 것)

① 일반임대주택 및 :

1986.1.1 ~ 2000.12.31일 준공된 주택일 것(1985.12.31이전 신축주택은 1986.1.1

현재 입주사실 없을 것)

② 건설임대주택 및 매입임대주택

ⓐ 1986.1.1 ~ 2000.12.31일 준공된 주택일 것(1985.12.31이전 신축주택은 1986.1.1 현재 입주사실 없을 것)

ⓑ 1995.1.1 ~ 2000.12.31 기간내 취득한 주택일 것

2. 의무임대기간

5채이상 취득해 2000.12.31이전에 임대개시해 5년이상 임대후 양도할 것

3. 감면

⒜ 일반임대주택

5년이상 임대시 50%감면, 10년이상 임대시 100% 감면

⒝ 건설임대 또는 매입임대주택

(95.1.1이후 취득 및 임대개시해야 하며, 취득당시 입주사실이 없어야 함)

5년이상 임대 : 100%감면

4. 감면세액의 20% 농어촌특별세 납부

5. 1세대 1주택 비과세판정시 보유하고 있는 장기임대주택은 1세대 주택수에 포함하지 않음

✔ K씨의 사례에서는...

K씨 아버님은 2007.11월 임대사업을 개시하였으므로 이 요건에 해당되지 않음

✔ 만일 위 요건에 해당하는 경우 임대주택외 주택(일반주택)이 1주택뿐이며 1세대 1주택 요건에 해당된다면 일반주택의 양도시에는 비과세혜택을 받을 수 있으며, 임대주택을 양 도하는 경우는 양도세 비과세규정에 의거 농특세만 내면 됨

 

 

Ⅱ. 장기임대주택과 일반주택을 소유하다 일반주택을 양도하는 경우 60% 중과세율 적용제외되는 경우

세무서에 사업자등록과 구청등에 임대사업자등록을 한 경우로 아래의 요건에 해당하는 경우 중과세율 적용하지 아니하고 일반세율 적용하며 1세대 1주택 판정시 보유하고 있는 장기임대주택은 1세대 주택수에 포함하지 않음

 

요건(소득세법 시행령 167조 3 제 1항 제 2호)

지역별 임대주택수

의무임대기간

규모 및 금액

매입임대주 택

03.10.29이전 사업자등록한 사업자

2호 이상

5년이상

국민주택 이하

기준시가 3억 이하

03.10.30 이후 사업자등록한 사업자

같은 시․ 군에 소재한 5호 이상

10년이상

상동

건설임대주택

2호 이상 (2005.5.30이전 : 5호 이상)

5년이상 임대 또는 분양전환(임대사업자에게 매각포함)

(2005.5.30이전 : 5년이상 임대 또는 분양한 주택)

대지 : 298㎡이하

주택 : 149㎡이하

기준시가 : 6억이하(2005.5.30이전 : 국민주택이하)

☞ 1세대가 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택(이하 "일반주택"이라 함)만을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대가 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60%) 적용대상에서 제외되는 것임 (서면5팀 - 748 , 2008.04.07)

☞ 단, 이 경우 임대사업이 의무임대기간동안 이루어지는 지에 대한 사후관리는 있음

 

✔ K씨 사례에서는...

자료 확인결과 K씨 아버님은 2007.10.16일에 재건축한 다세대 주택 중 1호로 주소지를 이전해 2007.10.20일(증여일)에 장기임대주택외 일반주택이 2채가 되어 일반세율을 적용받을 수 있는 요건에 해당되지 못하였음

 

 

※ 이 번 회에는 장기임대사업자의 경우 양도세혜택에 대해 알아봤습니다.

마지막 회에는 K씨의 양도세 절세 근거가 된신축주택에 대한 양도세감면에 대해 알아보겠습니다.

 

Posted by 허접세무사 허접세무사

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