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상담자 : 이번에 도시형생활주택이라고 법이 바뀌었더라구요. 세무사님 도시형생활주택에 대해선 아시죠?

허접셈사 : 도시형생활주택이란 건축법이나 행정법상 용어구요 세무상으로는 변동없습니다. 그런데 상담할 게 뭔가요?

☞ 여기서 잠깐!! 도시형생활주택이란?

서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년 5월부터 시행된 주거 형태로서 단지형 다세대와 원룸형 그리고 기숙사형의 3종류가 있으며, 국민주택 규모의 20세대 이상 150세대 미만으로 구성되며 종전의 각종 주택건설 기준과 부대시설등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화한 주택정택!!


상담자 : 제가 도시형생활주택으로 각 호당 10평 미만의 다세대주택을 지어 팔려고 합니다. 물론 주택신축판매업으로 사업자등록은 하구요

           그리고 제가 20년전 매입해 지금까지 살고 있는 집이 별도로 있습니다.


[주택보유현황]
1. 주택 A : 20년 이상 보유 및 거주한 일반주택
2. 주택 B : 주택신축판매를 위해 구입한 다세대주택으로서 현재 철거 및 신축진행중

질문 1. 주택신축판매를 위해 구입한 주택 B를 철거한 다음 새로 다세대주택을 완공한 후  20년이상 보유 및 거주하고 있는 주택 A를 양도할 경우 그 일반주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세의 혜택을 볼 수 있나요?


질문 2.  위의 주택 B의 철거 및 새로운 다세대주택을 완공 후 분양을 하였으나, 일부 미분양분이 남을 경우 공실로 남겨둘 경우 매매가 잘 이루어지지 않기에 일시적으로 매매전 미분양분에 대해 임대를 할 경우 주택신축판매업으로 본다고 예규등에 나와 있던데, 여기서 일시적이라는 기간은 1세대1주택 비과세 규정상의 일시적 2주택에서의 2년을 말하는 것인가요?


질문 3. 위의 질문 2의 상황 즉, 일부 미분양분에 대해 일시적으로 임대를 하고 있을 상황에서 20년이상 거주한 일반주택 즉, 주택 A을 양도하는 경우 일반주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세혜택을 받을 수 있나요?



【 답변 】

 1. 부동산매매업과 주택신축판매업의 경우 판매용 주택은 주택으로 보지 않습니다. 따라서 위 사례에서의 주택은 20년간 보유 거주한 주택 A외엔 없으며, 따라서 주택 A의 양도시 1세대1주택비과세 적용가능합니다.


2. 주택신축판매업자가 일부미분양되어 미분양주택을 일시적으로 임대하는 경우에는 부동산임대업으로 보지 않고 주택신축판매없으로 보며, 여기서 일시적이라는 것은 "2년"을 지칭하는 것은 아니므로 장기임대를 한 후에 주택을 양도시 주택신축판매업으로 사업소득인지, 양도소득인지는 사실판단할 사항입니다.  


3. 위 2번의 답변처럼 미분양분에 대한 일시임대를 하더라도 주택신축판매업으로 보는바, 미분양주택을 주택으로 보지 않게됩니다. 따라서 일반주택을 양도하는 경우 1세대1주택비과세를 적용받을 수 있습니다.


☞ 관련예규

서면4팀-2412, 2007.08.09

소득-612, 2009.04.23

서면5팀-1105, 2008.05.23

서면4팀-1919, 2004.11.29

재일46014-1843, 1994.07.07

국심2004서4182, 2005.03.04



관련 종합부동산세에 대한 내용은 아래를 참조하세요
주택신축판매업자의 미분양주택에 대한 일시적 임대시 종부세과세여부
 

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Posted by 허접세무사 허접세무사
[ 제 목 ]
1세대 1주택 비과세 규정의 거주자 해당 여부(양도,재산세과-846, 2009.04.30)
[ 요 지 ]
1세대1주택 비과세에서 “거주자”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 또는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산 상태에 비추어 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에는 국내에 주소를 가진 것으로 보는 것임
[ 회 신 ]
「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 1세대1주택 비과세 규정은 거주자에 게 적용하는 것으로서, “거주자”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 또는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산 상태에 비추어 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에는 국내에 주소를 가진 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
[ 관련법령 ] 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
소득세법 시행령 제2조 【주소와 거소의 판정】

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2001. 1.  경기 성남 분당 소재 33평형 아파트 취득

-2003. 7. 8. 전가족(남편, 본인, 자녀 2인)이 입주하여 2년 6개월 거주

- 2006. 1.12. 자녀 2인 유학으로 본인이 함께 출국하여 호주에 거주 중(남편은 별거 중)

○ 질의내용

- 위 아파트(현재 시세 5억 정도)를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1.~2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

(이하 생략)

소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (이하 생략)

소득세법 제1조 【납세의무】

① 다음 각호의 1에 해당하는 개인은 이 법에 의하여 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다.

1. 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인(이하 거주자 라 한다)

(이하 생략)

소득세법 시행령 제2조 【주소와 거소의 판정】

① 법 제1조의 규정에 의한 주소는 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정한다.

② 법 제1조에서 거소 라 함은 주소지외의 장소중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니하는 장소를 말한다.

③ 국내에 거주하는 개인이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국내에 주소를 가진것으로 본다.

1. 계속하여 1년이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때

2. 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 1년이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때

④ 국외에 거주 또는 근무하는 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국내에 주소가 없는 것으로 본다.

1. 계속하여 1년이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때

2. 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때

⑤ 생략

소득세법 시행령 제2조의2 【거주자 또는 비거주자가 되는 시기】

① 비거주자가 거주자로 되는 시기는 다음 각 호의 시기로 한다.

1. 국내에 주소를 둔 날

2. 제2조제3항 및 제5항에 따라 국내에 주소를 가지거나 국내에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날

3. 국내에 거소를 둔 기간이 1년이 되는 날

② 거주자가 비거주자로 되는 시기는 다음 각 호의 시기로 한다.

1. 거주자가 주소 또는 거소의 국외 이전을 위하여 출국하는 날의 다음 날

2. 제2조제4항 및 제5항에 따라 국내에 주소가 없거나 국외에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날의 다음 날

○ 소득세법 기본통칙 1-4 【주소우선에 의한 거주자와 비거주자와의 구분】

영 제2조 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어 계속하여 1년 이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가지고 출국하거나, 국외에서 직업을 갖고 1년 이상 계속하여 거주하는 때에도 국내에 가족 및 자산의 유무 등과 관련하여 생활의 근거가 국내에 있는 것으로 보는 때에는 거주자로 본다.(1997.04.08 개정)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 재산46014-117, 2000.01.31.

1. 소득세법 제89조 제3호의 1세대1주택 비과세규정은 거주자에게 적용하는 것임. (이하 생략)

○ 서면인터넷방문상담5팀-738, 2008.04.04.

1. 소득세법 제89조같은법 시행령 제154조 제1항의 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것입니다.(단, 양도시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외함).

2. 위 1.의 규정을 적용함에 있어서 “거주자”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 또는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산 상태에 비추어 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에는 국내에 주소를 가진 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. 

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Posted by 허접세무사 허접세무사

양도소득세 관련 소득세법시행령 등 공포



□ 지난 9.1·9.29에 발표한 1세대 1주택 고가주택의 기준조정 등 양도세부담 완화방안
 관련 소득세법시행령 및 법인세법시행령
은 10.7(화) 공포되어 시행됨을 알려드립니다.

ㅇ 따라서 10.7(화)부터 양도하는 분(잔금청산일 기준)부터는 개정된 규정이 적용됩니다.

□ 소득세법시행령 등 개정내용

<소득세법시행령 개정>

   ① 1세대 1주택 고가주택의 기준조정 : 6억원 → 9억원
   ② 비수도권 광역시 2주택자의 양도세 중과(50%)제외 저가주택 가액조정
       : 1억원 이하 → 3억원 이하

<소득세법시행령·법인세법시행령 개정>

   ③ 비수도권 임대주택의 요건완화 :
      (현행) 5호이상,  85㎡이하, 10년이상 → (개정) 1호이상, 149㎡이하,  7년이상
        * 임대사업자등록한 자에 한하여 적용

   ④ 10년이상 보유한 비사업용토지 수용시 양도세 중과(60%)배제
       → 양도세 기본세율 적용 및 장기보유특별공제 적용

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Posted by 허접세무사 허접세무사



(1) 일반적인 경우(원칙)
  취득일부터 양도일까지로 합니다.

취득일 및 양도일의 판정
 * 원칙 : 당해 주택의 대금을 청산한 날
 * 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
 * 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일

(2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우
  가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않습니다.

(3) 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우
 
세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정합니다.

(4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우
 
증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합해 계산합니다.

(5) 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우
  아내의 보유기간만 가지고 판단합니다.

(6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간
 
소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터
  양도일까지의 기간을 합해 계산합니다.

(7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우
증여 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산합니다.

(8) 주택을 상속받은 경우
  피상속인의 사망일부터 계산합니다. 다만, 동일 세대원이던
  피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터
  계산합니다.


(9) 동일세대원이 경매를 통해 취득한 후 양도하는 경우
경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 합니다.

(10) 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실돼
       재건축한 경우

  멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산합니다.
  (재건축 공사기간은 포함하지 않음) 주택면적이 증가한 경우는
  보유기간 계산과는 무관하나 부수토지 면적이 증가한 경우 종전
  주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이
  경과해야 비과세 받을 수 있습니다.

(11) 보유하던 주택이「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 재개발
     ㆍ재건축으로
완공된 경우
 
종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발ㆍ재건축 후의 보유기간을
  통산합니다.(재개발ㆍ재건축 공사기간을 포함함)
 

(12) 재개발ㆍ재건축 사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른주택
      (대체주택)을 취득해 거주하다가 재개발ㆍ재건축된
      주택으로 이사해 대체주택을 양도하는 경우

 
보유기간의 제한을 받지는 않지만 아래 요건을 모두 충족하는 경우
   양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.

 * 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
 * 재개발ㆍ재건축 주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택
     양도
 * 완공 후 1년 이내 재개발ㆍ재건축 주택으로 세대전원이 이사하고
     1년 이상 거주(취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원
     일부가 이사하지 않더라도 가능)



출처 : 국세청

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Posted by 허접세무사 허접세무사

양도소득세와 관련된 세금상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속 주택같은 경우 1세대 1주택
비과세 요건을 충족했음에도 불구하고 이를 잘 알지 못해 필요한 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는
상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 됩니다. 1세대 1주택 비과세
요건 중 보유기간 3년은 아래와 같이 계산합니다.(단 서울, 과천, 5대신도시는 2년 이상 거주해야
합니다.)

① 일반적인 경우(원칙): 취득일부터 양도일까지로 합니다.
   취득일 및 양도일의 판정
  ㆍ원칙: 당해 주택의 대금을 청산한 날
  ㆍ대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
  ㆍ대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일
② 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우 가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않습니다.
③ 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우 세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를
    판정합니다.
④ 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우
    증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합해 계산합니다.
⑤ 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우
    아내의 보유기간만 가지고 판단합니다.
⑥ 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간
    소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합해 계산합니다.
⑦ 증여받은 주택을 이혼 후 양도하는 경우
    증여 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산합니다.
⑧ 주택을 상속받은 경우
    피상속인의 사망일부터 계산합니다. 다만, 동일 세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은
    피상속인의 취득일부터 계산합니다.
⑨ 동일세대원이 경매를 통해 취득한 후 양도하는 경우
    경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 합니다.
⑩ 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우
    (도시 및 주거환경 정비법에 의한 재건축 제외)

    멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산합니다.
    (재건축 공사기간은 포함하지 않음) 주택면적이 증가한 경우는 보유기간 계산과는 무관합니다.
    부수토지 면적이 증가한 경우 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이
    경과해야 비과세 받을 수 있습니다.
⑪ 보유하던 주택이 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 재개발ㆍ 재건축으로 완공된 경우
    종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발ㆍ재건축 후의 보유기간을 통산합니다.
    (재개발ㆍ재건축 공사기간을 포함함)
⑫ 재개발ㆍ재건축 사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득해
    거주하다가 재개발ㆍ재건축된 주택으로 이사해 대체주택을 양도하는 경우

   보유기간의 제한을 받지는 않지만 아래 요건을 모두 충족하는 경우
   양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.
  ㆍ사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
  ㆍ재개발ㆍ재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택 양도
  ㆍ완공 후 1년 이내 재개발ㆍ재건축 주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

출처 : 텍스메일

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Posted by 허접세무사 허접세무사

 

1주택을 보유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속받은 주택은 일반주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택의 수에 포함하지 않는다. 따라서 일반주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖췄으면 양도소득세를 과세하지 않는다.

피상속인(사망한 사람)이 상속개시 당시 두 채 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인을 기준으로 소유기간이 가장 긴 1주택에 대해서만 상속주택의 특례가 적용되고, 하나의 주택을 여러 사람이 공동으로 상속하는 때에는 일반주택 양도시 상속지분이 가장 큰 상속인이 상속주택을 소유한 것으로 본다.




그러나 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 따라서 상속받은 주택이라도 일반주택과 마찬가지로 양도당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 양도소득세가 과세되지 않는다.


출처 : 국세청

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Posted by 허접세무사 허접세무사

종전의 1세대 1주택 비과세는 거주여부와 상관없이 3년 이상 보유하면 비과세 대상이었지만 서울, 과천 및 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역에 소재한 주택을 소유하고 계시다면 2년 이상 거주해야만 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.

이는 주택에 거주할 의사가 없으면서도 장래 집 값 상승을 기대하고 전세자금, 융자 등을 통해 주택을 구입하는 사례가 빈발해 주택시장 안정을 위해 강화된 조치의 일환입니다.

따라서 서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 소재한 주택을 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 요건을 면밀히 검토해야 합니다. 

※ 5대 신도시의 범위


- 택지개발예정지구로 지정, 고시된 지역에 소재하는 주택인지 여부에 대한 구체적인 사항은 관할구청에서 확인할 수 있습니다.
- 참고로 국세청 홈페이지의 검색창에서 “5대 신도시”를 검색하시면 5대 신도시의 상세지번을 확인하실 수 있습니다.


출처 : 국세청

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Posted by 허접세무사 허접세무사