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양도소득세 예정신고는 양도소득세가 과세되는 부동산을 양도한 사람은 양도한 날이 속하는
달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하여야 하며, 부동산 등을 여러건 양도한 경우에
한하여 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 해야 합니다.


신고인 제출대상 서류
• 당해 자산의 양도·양수(취득)에 관한 계약서 사본
• 환지확정 전에 취득한 토지: 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등
• 자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비 명세서

일괄 확인 가능 서류
납세자 제출 생략 가능 서류
• 토지·건물 등기부등본: 양도소득세계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우에 납세자가
   폐쇄등기부 등본을 제출해야 합니다.
• 토지대장 및 건축물대장 등본
• 개별공시지가 확인원: 담당공무원이 행정정보의 공동이용을 통하여 확인하는 것에
   동의하지 않는 경우에는 신고인이 직접 제출해야 합니다.

예정신고제도 개정 사항
예정신고 납부 세액공제 단계적으로 폐지, 가산세 부과
• 양도소득세 예정신고납부세액공제가 폐지되고 예정신고를 하지 않을 경우 가산세가
   부과됩니다. 감면대상자도 예정신고 무신고시 감면세액을 포함한 산출세액을 기준으로
   무신고 가산세가 부과됩니다.
• 다만, 올해까지는 2년 이상 보유 부동산 등 양도시 과세표준
   4,600만원 이하 부분에 대해 5%의 예정신고 세액공제가 적용(한도액 291천원) 됩니다.
• 단, 공익사업 수용토지로서 사업인정고시일이 2009.12.31 이전인 토지를 2010.12.31까지
   양도시 한도 없이 5% 예정신고세액공제를 적용합니다.

* 지정지역: 강남·서초·송파구 주택(일반세율+10% 적용)
* 양도소득세 무납부시 납부불성실 가산세 연간 10.95% 적용



출처 : 텍스메일
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Posted by 허접세무사 허접세무사

양도세 계산은 양도차익 즉 '양도가액 - 취득가액 - 필요경비'를 계산해 나온 이익에 대해 과세합니다.


이 경우 양도세 절세를 위해 필요경비를 어디까지 인정받느냐가 매우 중요한데요


오늘은 그 중에서 집수리비에 대해 알아보겠습니다.


세법과 회계에서는 수리 또는 수선을 다음과 같은 기준을 통해 전혀 다른 판단을 합니다.


1. 수리 또는 수선을 해서 건물등의 내용연수가 연장했는가? (즉, 건물등이 사용될 수 있는 기간을 연장시킬만한 수리였는가?)

2. 또는 그 건물등의 가치를 증가시켰는가? (즉, 그 공사로 인해 건물등의 시가가 올라갔는가?)

이 두 기준중 하나라도 부합된다면 이를 '자본적 지출'이라 하여 회계에선 건물가액에 포함하며, 이 기준에 부합되지 않는 경우에는 '수익적 지출'이라 하여 당해 비용으로 처리합니다.


양도세법에서는 위에서 본 자본적지출 즉, 공사로 인해 건물등의 사용기간이 늘거나 가격이 인상되었을 때와 추가로 그 건물등의 용도변경 · 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용에 대해 증빙서류로 실제 지출한 사실이 확인되는 경우 필요경비로 공제가능합니다.


그럼 실제 사례를 통해 살펴 보겠습니다.


1. 베란다 샤시, 방 확장등 내부시설 및 거실 인테리어 공사 : 내부시설 개량을 위한 것으로서 공제가능(심판청구 2001서1140,20011018)


2. 싱크대교체 및 수도꼭지 교체 와 화장실 변기교체 : 자본적 지출도 아니며, 개량등을 위한 것도 아니므로 공제불가(심사청구 양도 2008-0086,20080630)


3. 주방가구비용 및 도배공사 그리고 화장실 공사 : 수선비 성경의 수익적 지출에 해당되므로 공제불가(심판청구 2006서0062,20060509)


4. 지역난방에서 중앙난방으로 보일러시설 교체공사 : 자본적지출로 공제가능


사례를 보니 더 어렵다고요?


위 사례들은 판례의 일부일 뿐이며, 100% 그대로 적용된다고 할 수는 없습니다만, 그래도 가이드라인은 설정해 줄 수 있습니다.

예를 들어 화장실공사를 하는데 안방을 줄이고 그 안에 화장실과 간이 샤워실을 놓았다면, 자본적지출이라 할 수도 있고 이용편의 또는 개량을 위한 지출이므로 공제가능하겠죠

하지만 단지 변기교체 및 욕조 교체라면 공제받기는 힘들거구요


이상 공제가능한 수선과 불가한 수선에 대한 설명을 드렸습니다만, 가장 중요한 것은 지급내역 즉, 영수증 또는 계약서 등의 지급증빙을 잘 보관하는 것이겠죠

공사관련 증빙은 계약서, 견적서, 세금계산서등이 있을 수 있겠고, 대금지급증빙으로서는 입금증, 신용카드영수증, 현금영수증등이 있겠네요

공사관련 증빙과 대금지급증빙 다 있어야 하냐구요?

움~~~~ 왠만하면 다 있는게 좋겠죠



여기서 자주 묻는 질문과 답


1.  공사업체에서 세금계산서 받으려면 10% 더 주라는데요? 

☞ 10% 부가세 주고받는 건 정상적인것인데... ㅎㅎ 움... 아끼실 수는 있겠네요 간이영수증이라도 받으세요 대신 계좌이체등을 통해 지급사실은 명확히 해 두시구요 움... 간이영수증도 안 주면... 계약서나 견적서라도 받으시구요 그리고 중요한것!! 그 업체의 사업자등록번호는 꼭 알아야 합니다.


2. 세금계산서의 품목에인테리어라고만 되어 있습니다. 공제가능한가요?

☞ 위에서 설명한 기준에 해당된다면요... 제 아시는 분이 한 10여년전에 그러시더군요 그냥 인테리어라고 되어 있다면 세무서에서 어떤 공사인지 어떻게 알겠냐고 그래서 이것저것 귀찮아 자신은 인테리어라고 품목을 적어 받는다고... ㅎㅎ


3. 간이영수증을 받았어요 그런데 사업자등록번호가 없네요 공제가능한가요?

☞ 공사한 업체의 주민등록번호라도 아시나요? 모르시다면 공제불가능할 것 같습니다.


4. 실제 공사는 베란다공사와 함께 화장실공사을 했습니다. 헌데 세금계산서의 품목란에 화장실 공사 및 마루공사외 이렇게만 나와있습니다. 공제가능한가요?

☞ 움... 어려울 수도 있겠는데요

공제대상 공사와 불공제대상 공사가 섞여있는 듯 한데요

견적서라도 다시 받으시는게 좋을 듯 합니다.



마지막으로 양도관련 상담은 실제 증빙과 자료를 보고 할 때 가장 정확한 답이 나옵니다.


여러분께 가장 좋은 세무상담자는 바로 가까운 곳에 있는 세무사라고 전에도 말씀드렸구요


인터넷이나 전화상담만 하시지 마시고 돈 몇 푼 아낄려다 나중에 낭패를 볼 수도 있는바, 꼭 가까운 곳에 있는 세무사사무실을 방문해 자세한 상담을 받아보시기 바랍니다.

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Posted by 허접세무사 허접세무사
[ 제 목 ]
1세대 1주택 비과세 규정의 거주자 해당 여부(양도,재산세과-846, 2009.04.30)
[ 요 지 ]
1세대1주택 비과세에서 “거주자”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 또는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산 상태에 비추어 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에는 국내에 주소를 가진 것으로 보는 것임
[ 회 신 ]
「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 1세대1주택 비과세 규정은 거주자에 게 적용하는 것으로서, “거주자”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 또는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산 상태에 비추어 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에는 국내에 주소를 가진 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
[ 관련법령 ] 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
소득세법 시행령 제2조 【주소와 거소의 판정】

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2001. 1.  경기 성남 분당 소재 33평형 아파트 취득

-2003. 7. 8. 전가족(남편, 본인, 자녀 2인)이 입주하여 2년 6개월 거주

- 2006. 1.12. 자녀 2인 유학으로 본인이 함께 출국하여 호주에 거주 중(남편은 별거 중)

○ 질의내용

- 위 아파트(현재 시세 5억 정도)를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1.~2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

(이하 생략)

소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (이하 생략)

소득세법 제1조 【납세의무】

① 다음 각호의 1에 해당하는 개인은 이 법에 의하여 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다.

1. 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인(이하 거주자 라 한다)

(이하 생략)

소득세법 시행령 제2조 【주소와 거소의 판정】

① 법 제1조의 규정에 의한 주소는 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정한다.

② 법 제1조에서 거소 라 함은 주소지외의 장소중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니하는 장소를 말한다.

③ 국내에 거주하는 개인이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국내에 주소를 가진것으로 본다.

1. 계속하여 1년이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때

2. 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 1년이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때

④ 국외에 거주 또는 근무하는 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국내에 주소가 없는 것으로 본다.

1. 계속하여 1년이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때

2. 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때

⑤ 생략

소득세법 시행령 제2조의2 【거주자 또는 비거주자가 되는 시기】

① 비거주자가 거주자로 되는 시기는 다음 각 호의 시기로 한다.

1. 국내에 주소를 둔 날

2. 제2조제3항 및 제5항에 따라 국내에 주소를 가지거나 국내에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날

3. 국내에 거소를 둔 기간이 1년이 되는 날

② 거주자가 비거주자로 되는 시기는 다음 각 호의 시기로 한다.

1. 거주자가 주소 또는 거소의 국외 이전을 위하여 출국하는 날의 다음 날

2. 제2조제4항 및 제5항에 따라 국내에 주소가 없거나 국외에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날의 다음 날

○ 소득세법 기본통칙 1-4 【주소우선에 의한 거주자와 비거주자와의 구분】

영 제2조 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어 계속하여 1년 이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가지고 출국하거나, 국외에서 직업을 갖고 1년 이상 계속하여 거주하는 때에도 국내에 가족 및 자산의 유무 등과 관련하여 생활의 근거가 국내에 있는 것으로 보는 때에는 거주자로 본다.(1997.04.08 개정)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 재산46014-117, 2000.01.31.

1. 소득세법 제89조 제3호의 1세대1주택 비과세규정은 거주자에게 적용하는 것임. (이하 생략)

○ 서면인터넷방문상담5팀-738, 2008.04.04.

1. 소득세법 제89조같은법 시행령 제154조 제1항의 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것입니다.(단, 양도시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외함).

2. 위 1.의 규정을 적용함에 있어서 “거주자”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 또는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산 상태에 비추어 계속하여 1년 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때에는 국내에 주소를 가진 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. 

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Posted by 허접세무사 허접세무사
. 양도소득세 세율 및 과표구간 종합소득세와 일치 (소득세법 제104조)

과세표준

'09

'10

1,200만원 이하

6%

6%

1,200만원4,600만원

16%

15%

4,600만원8,800만원

25%

24%

8,800만원 초과

35%

33%

☞ 2009.1.1 양도분부터 적용

 

2. 1세대 1주택자 장기보유특별공제 확대 (소득세법 제95조)

2009.1.1 양도분부터 연 8%, 최대 80% (10년 이상 보유시)

 

3. 1세대 1주택자 관련 고가주택기준 9억초과분으로 상향

(소득세법 시행령 제156조 제1항)

2008.10.7. 이후 양도하는 분부터 적용

 

4. 일시적 2주택 중복보유 허용기간 2년으로 확대

(소득세법 시행령 제155조 제1항)

(소득세법 시행령 제156조의2 제3항~제5항)

2008.11.28. 이후 양도하는 분부터 적용

(2008.11.28. 현재 중복보유기간이 1년을 초과한 경우에도 신주택 취득일로부터 2년까지 종전주택 양도시 비과세 적용)

 

5. 혼인⋅동거봉양으로 인한 2주택자의 비과세 특례기간 연장

(소득세법 시행령 제155조 제4항제5항)

양도기한 연장 : 혼인, 동거봉양한 날로부터 5년

동거봉양 대상 연령을 남녀 60세로 통일

2009.2.4. 이후 양도하는 분부터 적용 (다만, 연령부분은 2009.2.4. 이후 최초로 동거봉양하는 분부터 적용)

2009.2.4. 현재 혼인․동거봉양합가 후 2년이 경과한 경우에도 혼인․동거봉양 합가 후 5년이 되는 날까지 양도시 비과세 적용 가능

 

6. 실수요 목적으로 취득한 지방주택 과세특례

(소득세법 시행령 제155조 제8항)

2008.11.28 이후 양도분부터 취학, 근무상 형편, 질병치료 목적 취득한 지방소재 1주택과 일반주택을 각각 1개씩 보유한 경우에도 일반주택 양도시 1세대 1주택 적용

 

 

7. 다주택자 중과 한시적 완화

(소득세법 제104조, 부칙 제14조)

2년간(09.1.1 ~ 10.12.31) 양도하거나 취득한 주택에 대해 09.1.1 이후 양도분부터 적용

① 1세대 2주택 : 일반세율

* 일반세율 : 6%~33% (09 : 6%~35%) * 보유기간 2년 미만은 40%, 50%

② 1세대 3주택 이상 : 45% (보유기간 1년 미만은 50%)

 

장기보유특별공제는 현행과 같이 적용 배제

 

 

8. 실수요 2주택자에 대해 양도소득세 중과 제외요건 조정

(소득세법 시행령 제167조의5 제1항 제3호․제7호, 제167의6 제3항 제4호)

① 근무상 형편으로 인한 2주택 된 경우 외에 취학, 질병 요양 추가

1년 이상 거주, 당해 사유 해소일로부터 3년이내 양도

취득가액이 소득세법 제99조에 따른 기준시가 합계액 3억원 이하일 것

☞ 2009.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용 (취득가액 요건은 2009.1.1. 이후 취득하여 양도하는 분부터 적용)

 

 

9. 중과제외되는 지방소재 2주택자 저가주택 기준 조정

(소득세법 시행령 제167조의5 제1항 제1호)

① 수도권 : 1억 이하

② 광역시 및 지방 : 3억 이하

* 중과여부 판정시 주택수에서 제외

2008.10.7. 이후 양도하는 분부터 적용

 

10. 비수도권에 한하여 중과에서 제외하는 매입임대주택 요건 완화

(소득세법 시행령 제167조의3 제1항)

-임대호수 : 1호 이상

-면적 : 149㎡이하

-의무임대기간 : 7년

-가액 : 취득가액 3억원 이하

11. 수용토지등에 대한 중과제외대상 확대 및 상속농지 양도세 부담 경감

(소득세법 시행령 제168조의14)

8년 이상 재촌자경한 직계존속으로부터 상속(증여)받은 경우

* 도시지역에 편입된 농지 등은 제외

공익사업용 수용토지 요건 완화

사업인정고시일이 06년말 이전

사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지

2008.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

 

12. 비사업용 토지 기간 기준 명확화

(소득세법 시행령 제168조의6)

①토지보유기간이 2년 이상 3년 미만인 경우 다음 기간동안 모두 비사업용이면 중과

-보유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

-보유기간의 20%를 초과하는 기간

② 토지보유기간이 2년 미만인 경우

-보유기간의 20%를 초과하는 기간

2009.2.4. 이후 양도하는 분부터 적용

 

 

13. 이월과세제도 보완 (소득세법 제97조 제4항, 제101조 제2항)

양도일로부터 소급해 5년 이내 배우자 뿐 아니라 직계존비속으로부터 증여받은 자산을

양도시 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익 계산하고 기납부한 증여세액은 필요경비로

산입

(양도당시 혼인관계소멸한 경우 포함, 부당행위계산부인규정적용은 배제)

2009.1.1. 이후 최초로 증여 후 양도하는 분부터 적용

 

 

14. 양도소득세 분납기한 2개월로 연장 (소득세법 제112조)

 

 

15. 예정(확정)신고 제출서류 축소 (소득세법 시행령 제169조)

부동산 실거래가격 신고에 의해 취득 가액이 확인되는 경우 인감증명에 사용하는 인장 날인 및

양수자의 인감증명서 제출 생략

2009.2.4. 이후 최초로 신고하는 분부터 적용

 

 

16. 필요경비로 공제되는 양도비 범위확대

(소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호)

양도하기 위해 직접 지출한 비용, 증권거래세

국민주택채권․토지개발채권 매각차손

계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등

양도세신고서 작성비용

☞ 2009.2.4. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

 

 

17. 지방미분양주택에 대한 양도세 과세특례제도 신설

(조세특례제한법 제98조의2)

2009.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

2008.11.3.~2010.12.31. 기간 중 취득*하는 지방 미분양주택 양도시 과세특례

* 2010.12.31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함

-개인:일반세율 및 장기보유특별공제(연8%, 최대80%*) 적용

-법인 : 법인세 추가과세(30%) 배제

 

구체적 내용

① 미분양주택 소재지 : 수도권 밖의 지역

② 특례대상 미분양주택 범위

․08.11.3. 현재 준공여부에 관계없이 미분양 상태인 주택

․08.11.3. 현재 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한 자가 분양하는 주택

③ 미분양주택수 : 취득하는 미분양주택 수에 제한 없음

④ 미분양주택 양도시기 : 양도기한은 제한 없음

 

제출서류 (조세특례제한법 제98조의2)

① 시장․군수․구청장 및 사업주체는 각각 주택 소재지 관할세무서장에게 미분양주택확인

대장을 다음연도 2월말까지 제출

② 납세의무자의 서류 제출

지방 미분양주택 양도 후 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 Ⓐ 또는

Ⓑ의 서류를 납세지 관할세무서장에게 제출

지방미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본

시장․군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서(사업승인을 얻었거나 사업승인 신청사실을 입증하는 서류를 포함) 사본 및 매매계약서 사본

주택 소재지 관할세무서장이 미분양주택임을 확인할 수 있는 경우 납세의무자는 Ⓐ또는 Ⓑ의 서류 제출 생략 가능

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2009.12.5일 감세안이 국회 재정위에서 의결되었죠

의결되어 통과 예정인 다주택보유자에 대한 양도세 중과배제는 아래와 같습니다.

 

[2009년도 다주택자의 양도세 개정세법]

1세대 2주택자 : (현행) 50%세율 → (개정) 일반세율*

1세대 3주택이상자 : (현행) 60%세율 → (개정) 45%세율

* 일반세율 (현행 : 9, 18, 27, 36% 이나 2010년부터 양도세율도 인하 예정입니다.)

 

1,200만원이하

4,600만원이하

8,800만원이하

8,800만원초과

2009년

6%

16%

25%

35%

2010년이후

6%

15%

24%

33%

※ 다만, 장기보유특별공제[연3%, 최대 30%]는 계속 적용배제

 

이 개정세법은 기존주택의 경우와 09년 신규취득주택의 경우가 다르게 적용됩니다.

1. 기존주택(‘08.12.31이전 보유주택)은 특례기간(09.1.1~10.12.31)기간중 양도시만 적용

2. 신규취득주택(09.1.1~10.12.31)은 양도시점에 관계없이 완화된 세율 적용 // 2010년까지 매입한 주택을 언제 팔던 상관없이 특례세율 적용

☞ 즉 이 개정세법은 특례로서 2011년엔 원칙적으로 종전 중과세율로 적용됩니다.

 

 

[1세대 다주택자 양도세 적용사례 // 출처 : 기획재정부]

(기존주택 양도사례) 기존주택(‘08.12.31이전 보유주택)특례기간(’09.1.1~‘10.12.31)중에 양도하는 경우에만 완화된 세율 적용

보유주택 현황

양도시기

기존주택

신규취득주택

특례기간중 양도한 사례

특례기간이후 양도한 사례

A,B주택

없음

(A주택 양도시) 일반세율

(B주택 양도시) 비과세

(A주택 양도시) 50%세율

(B주택 양도시) 비과세

A,B,C주택

없음

(A주택 양도시) 45%세율

(B주택 양도시) 일반세율

(C주택 양도시) 비과세

(A주택 양도시) 60%세율

(B주택 양도시) 50%세율

(C주택 양도시) 비과세

* 가정 : ① 최종 양도주택은 보유 및 거주요건을 갖춘 1주택으로서 1세대1주택 비과세적용(이하 같음)

           ② 상기순서대로 순차적으로 양도한 것으로 가정(이하 같음)

 

(신규취득주택 양도사례) 신규취득주택(‘09.1.1~’10.12.31기간중 취득주택) 언제 양도하든지 관계없이 완화된 세율 적용가능

보유주택 현황

양도시기

기존주택

신규취득주택

특례기간중 양도한 사례

특례기간이후 양도한 사례

없음

A,B주택

(A주택 양도시) 일반세율

(B주택 양도시) 비과세

(좌 동)

없음

A,B,C주택

(A주택 양도시) 45%세율

(B주택 양도시) 일반세율

(C주택 양도시) 비과세

(좌 동)

 

(기존주택 양도와 신규취득주택 양도가 복합된 사례)

보유주택 현황

양도시기

기존주택

신규취득주택

특례기간중 양도한 사례

특례기간이후 양도한 사례

A주택

B,C주택

(B주택 양도시) 45%세율

(C주택 양도시) 일반세율

(A주택 양도시) 비과세

(좌 동)

A,B주택

C주택

(A주택 양도시) 45%세율

(B주택 양도시) 일반세율

(C주택 양도시) 비과세

(A주택 양도시) 60%세율

(B주택 양도시) 50%세율

(C주택 양도시) 비과세

A,B주택

C,D,E주택

(A주택 양도시) 45%세율

(B주택 양도시) 45%세율

(C주택 양도시) 45%세율

(D주택 양도시) 일반세율

(E주택 양도시) 비과세

(A주택 양도시) 60%세율

(B주택 양도시) 60%세율

(C주택 양도시) 45%세율

(D주택 양도시) 일반세율

(E주택 양도시) 비과세

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양도소득세 관련 소득세법시행령 등 공포



□ 지난 9.1·9.29에 발표한 1세대 1주택 고가주택의 기준조정 등 양도세부담 완화방안
 관련 소득세법시행령 및 법인세법시행령
은 10.7(화) 공포되어 시행됨을 알려드립니다.

ㅇ 따라서 10.7(화)부터 양도하는 분(잔금청산일 기준)부터는 개정된 규정이 적용됩니다.

□ 소득세법시행령 등 개정내용

<소득세법시행령 개정>

   ① 1세대 1주택 고가주택의 기준조정 : 6억원 → 9억원
   ② 비수도권 광역시 2주택자의 양도세 중과(50%)제외 저가주택 가액조정
       : 1억원 이하 → 3억원 이하

<소득세법시행령·법인세법시행령 개정>

   ③ 비수도권 임대주택의 요건완화 :
      (현행) 5호이상,  85㎡이하, 10년이상 → (개정) 1호이상, 149㎡이하,  7년이상
        * 임대사업자등록한 자에 한하여 적용

   ④ 10년이상 보유한 비사업용토지 수용시 양도세 중과(60%)배제
       → 양도세 기본세율 적용 및 장기보유특별공제 적용

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겨우 돌아왔네요

 

반갑네요 이번에는 좀 많이 힘들어했고 오늘 돌아오는 것도 어렵지 않았나 싶었네요

 

약속대로 오늘은 세제개정안 중 양도소득세를 포함한 재산세제관련 세제개편안에 대해 살펴보겠습니다.

 

여담으로 이번 개정안이 발표된 후 고객 한 분으로부터 “이세무사, 혹 고위층에 선이 연결되어있소? 어케 이렇게 바뀔줄 알았어? 고마워... 근데 그럼 언제 증여해야하지?”

지난 1월 증여건으로 상담을 할 때 제가 그 분께 그랬죠. “사장님, 한 1~2년 있다가 합시다. 지금하면 1억 넘게 세금을 내야하지만 1~2년 정도 지나면 아마 증여세 부담이 50%이상 줄거나 거의 없어질겁니다. 그들만의 리그를 위한 가장 중요한 것들 중 하나니까요 ”

 

이번 재산세제의 개정 이유는 “불합리한 조세체계의 개선”이라고 하네요

 

Ⅰ. 양도소득세 대폭 인하 단행

1. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 변경 :

① 3년 보유 및 3년 거주 (비수도권 및 수도권 일부지역은 3년 보유 및 2년 거주)요건으로 변경

② 고가주택 기준을 6억초과에서 9억초과로 변경

<적용시기>

공포일 이후 최초 취득분(거주요건) 및 최초 양도분(고가주택기준)부터 적용

 

2. 1세대 1주택 장기보유특별공제 연 8%, 최대 80%(10년보유) 공제로 변경: 종전 20년보유시 80%공제

<적용시기>

09.1.1이후 최초 양도분부터 적용

☞ 허접세무사의 생각

위의 1,2에 따르면 공포일 이전 1세대 1주택자중 매매가액 9억까지는 세금 한푼 없게 되는 것이고 9억이 넘더라도 09.1.1이후 양도시에는 현재보다 2배 더 장기보유특별공제를 받을 수 있어 세부담을 현재보다 50%이상 줄일 수 있다는 말이 되네요

정부의 말은 세금을 많이 내는 사람이 감세혜택도 당연히 많다고 말하지만 시가 9억초과 주택을 가진 국 민이 대체 얼마나 되며, 그 분들이 양도세를 내는 건 그 주택을 팔 때이니 양도관련 세금을 많이 낸 사람 이라는 말도 맞지 않는 듯 하네요

또한 이 두 감세정책이 실수요자들을 위한 정책이라고 하는 데 실 수요자를 위하는 것이라면 장기보유특 별공제기간을 줄일 이유는 전혀 없는 것 아닌 가 싶네요

 

3. 1세대 다주택자 양도소득세 중과 배제대상 확대

① 지방, 광역시의 경우 3억 이하 주택은 중과대상에서 배제 : 종전 광역시의 경우 1억 이하였음

② 비수도권의 경우 취득가액 3억이하, 1호이상(149㎡이하 주택) 7년임대시 매입임대주택인정 :

종전 취득가액 3억이하 주택으로서 5호이상, 85㎡이하, 10년이상 임대

③ 취학, 장기요양도 부득이한 2주택자로 중과배제 단, 취득가액 3억이하일 것

<적용시기> 위 3건 모두 공포일 이후 양도분부터 적용

☞ 허접세무사의 생각

현재 지방 미분양주택이 많기에 나온 것으로 사료되는데 그럼 지방에 3억이하 주택 수십채 를 사고 팔아도 중과되지 않는다는 말인데 잘못하면 지방주택이 투기의 대상이 되지 않을 까싶네요

투기의 문제점은 실수요자가 투기자로부터 높은 가격에 주택을 매입하게 됨으로서 피해 를 입는 다는 것이고 지방 미분양사태는 높은 분양가정책과 기반시설부재지역등 건설사의 잘못이 많은데 그 걸 투기를 통해 건설사 살리겠다고 나서다 애궂은 실수요자만 피해를?? 기우이길 빌어봅니다.

4. 양도소득세율 및 과표구간 조정 통한 양도소득세 인하 : 종합소득세와 일치시킴

종전

개정안

비고

과세표준

세율

과세표준

세율

1천만원 이하

9%

1,200만원 이하

6%

09년도에 2%p 인하 및 과표구간 조정,

10년도에 1%p 추가인하

1~4천만원

18%

1,200~4,600만원

15%

4~8천만원

27%

4,600~8,800만원

24%

8천만원 초과

36%

8,800만원 초과

33%

☞ 개정이유??

단지 02~04년에는 종소세율과 같았었고, 어딘지 전혀 알 수 없는 외국에서도 양도소득 과 사업소득 구분없이 동일한 과표구간과 세율 적용한다고 하기에 변경

<적용시기> 09.1.1 이후 최초 양도분부터 적용

 

5. 10년이상 보유 토지 수용시 비사업용토지중과제외 (공포일이후 최초 양도분부터 적용)

6. 양도일부터 소급해 5년이내 배우자나, 직계존비속으로부터 증여받은 자산 양도시 양도 세 이월과세 (09.1.1이후 최초 증여해 양도하는 분부터 적용)

☞ 허접세무사의 생각

이건 얼마나 효과가 있을까 싶은데요

양도세의 세율인하 및 과표구간 조정, 장기보유특별공제확대, 2주택이상 중과배제대상 확대로 양도세 자체가 줄었는데 하긴, 증여세는 더 많이 대~~~애폭 줄었으니까...

 

 

Ⅱ. 종합부동산세 인하

1. 종부세 과표적용률 90%에서 80%로 인하

2. 종부세 세부담 상한 300%에서 150%로 인하

 

3. 종부세 분납기한 45일서 2월로 연장 및 대상도 납부세액 500만원 초과시로 확대

☞ 위 1,2,3 모두 적용시기는 공포일이 속하는 연도의 납세의무 성립분, 납부분부터!

즉, 올해분부터 적용됨

 

4. 주택건설사업자 취득 토지 종부세 비과세. 단, 취득후 5년이내 주택건설 미사용시 추징

<적용시기> 09.1.1이후 최초 납세의무 성립분부터 적용

 

5. 시공사가 공사대금의 대물변제로서 주택신축판매업자로부터 취득한 미분양 주택 종부세 비과세 및 미분양주택에 대해 종부세 비과세 기간 3년에서 5년으로 연장

<적용시기> 공포일 이후 최초 납세의무 성립분부터 적용

☞ 허접세무사의 생각

당초 종부세 폐지까지 고려했다가 가뜩이나 부자들만의 감세정책이냐라는 여론 때문에 일단, 종부세를 최대한 작년수준으로 동결하는 방향으로 선회했죠. 하지만 이번 감세정책이 나온후 다시 한나라당 몇 의원들이 1세대 1주택자에 대한 종부세 비과세등의 추가법안상정을 예고하 고 있는바, 빠른 기간내 종부세는 아예 대한민국 세법에서 사라질지도 모르겠네요

 

Ⅲ. 상속증여세 대대적인 인하... 언제가는 폐지를 위한 전단계 대책

1. 상속증여세율 소득세율 수준으로 인하

종 전

개 정

과세표준

세율

과세표준

세율

‘09

‘10

1억원 이하

10%

5억원 이하

7%

6%

1~5억원

20%

5~15억원

16%

15%

5~10억원

30%

15~30억원

25%

24%

10~30억원

40%

30억원 초과

34%

33%

30억원 초과

50%

☞ 세율은 소득세율과 동일하게 인하하지만 과표구간은 소득세완 상관없이 종전보다 확대해 세율인하효과 및 과표구간조정효과의 2중 인하로 인해 증여세 대폭 완화

예) 성인인 직계비속에서 10억 증여시 세부담 비교 (세액공제후 세부담)

 

종전

09년

10년

세부담

207,900,000

99,180,000

90,450,000

감세효과

 

108,720,000 감세

117,450,000 감세

☞ 허접세무사의 생각

전체 국민의 80~90%이상은 내고 싶어도 절대 못내는 세금, 최소 10억 1원이상 상속을 받아야 나오는 세금이 상속세입니다.

세부담을 줄여도 이렇게 줄여줄 수 있네요 서민을 위한 정책이라고 합니다.

중산서민층이요? 연봉 1억 2000만원도 중산서민층입니다.

여러분과 저는 빈민층이구요

<적용시기> 09.1.1 최초 상속 증여하는 분부터 적용

 

2. 중소기업 가업상속지원 확대 (09.1.1 이후 시행)

① 공제율 및 한도 확대 : 가업상속재산가액의 40% 공제, 100억 한도 (종전: 20%, 30억)

② 가업상속공제 적용시 사업영위기간 15년에서 12년으로 완화

③ 상속세 신고기한까지 임원으로 취임하고 신고기한후 2년이내 대표이사 추임

④ 상속받은 비상장주식의 물납으로 지분감소한 경우는 추징사유에서 제외

☞ 감세효과 예시 : 중소기업주식 200억 상속시 세부담 (10억 일괄공제 가정시)

 

종전

09년

10년

가업상속비과세액

30억

80억

80억

장례비용

5백

5백

5백

일괄공제

5억

5억

5억

상속세부담

7,008,750,000

3,112,470,000

3,009,015,000

감세효과

 

3,896,280,000

3,999,735,000

☞ 100억을 공제받는다. 중소기업중에서도 우리나라 500대 기업에 들어가는 중견기업정도는 되겠네요 그럼 한 기업당 상속인이 3명이라고 간주해면 1500명정도가 혜택을 보는 건가?

50% 감면이 아니네요. 부모님께서 돈없고 권력과 친하지 않음을 원망하세요라는 건가?

 

3. 1세대 1주택 상속공제 신설 (09.1.1 이후 시행)

: 상속인이 무주택자이고 피상속인과 상속개시일 직전 계속해 10년이상 동거한 1세대1주 택 상속시 주태가액의 40% (5억한도) 공제

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<질문>

2003년 서울 지역의 아파트를 취득후 2005년 재건축이 시행되어 2008년 10월 입주예정입니다.

2008년 8월에 위 아파트관련 분양권을 양도할 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

물론 이 아파트 분양권외에 다른 주택은 소유하고 있지 않습니다.

 

<답변>

결론적으로 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

이유는 다음과 같습니다.

1. 소득세법 제95조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제1항을 보면, 장기보유특별공제는 토지와 건물의 양도차익에 대하여서만 적용하나 분양권 또는 조합원의 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 장기보유특별공제대상이 아닙니다.

2. 단, 위의 1에 불구하고 일반분양이 아닌 조합원의 입주권의 경우 소득세법 시행령 155조의 17에 부합하는 경우에만 최초 취득일로부터 관리처분인가일까지의 기간에 한해서 장기보유특별공제가 가능합니다.

이유는 위에서도 말씀드렸듯이 관리처분인가일이후부터 신축아파트의 사용승인일까지는 입주권 즉 부동산이 아닌 권리의 상태이므로 장기보유특별공제대상이 되질 않습니다.

3. 소득세법 시행령 155조의 17의 간략내용

법 제89조제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권을 1개 소유한 1세대「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 제154조제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다.

① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우

 

즉, 위 사례의 경우 서울지역의 아파트이므로 관리처분인가일 이전 3년 거주 2년 보유의 요건을 갖췄어야 하는데 관리처분인가일까지 기간이 2년정도에 불과해 장기보유특별공제대상이 되지 않습니다.

 

여기서 잠깐!!

만일 위 사례에서 보유 및 거주요건을 갖추고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우라면 소득세법 시행령 155조의 17에 의거해 입주권을 주택으로 보아 과세하므로 1세대1주택비과세 즉, 6억까지는 세금이 없네요



관련 예규등 자료 모음:

■ 조합원입주권 양도시 장기보유특별공제액 계산.hwp

조합원입주권 양도시 장기보유특별공제관련 예규 및 판례들


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우리나라의 경우 개인이 증권거래법에 의한 주권상장법인 및 코스닥 상장법인의 주식을 양도하는 경우에 발생하는 양도차익에 대해 일반적으로 비과세하고 있습니다.

그러나 우리나라 거주자가 해외 주식시장에 상장된 외국법인의 주식 또는 외국법인의 비상장 주식을 매매함에 따라 발생되는 양도차익은 모두 양도소득세 과세대상이 됩니다.

따라서 우리나라 거주자가 국내 증권사에 외국법인의 주식을 거래하기 위한 계좌를 개설한 후 국내 증권사의 인터넷 주식거래시스템(이트레이딩시스템 등) 등을 이용해 외국법인의 주식을 거래하고 주식 매매차익이 발생했다면 양도소득세를 신고ㆍ납부해야 합니다.

이때 당해 국가에서 동 주식양도와 관련해 세금을 부담했다면 외국납부세액공제를 적용받을 수 있습니다.

※ 우리나라가 체결한 대부분의 조세조약은 유가증권 양도소득에 대해
     거주지국에서 과세하도록(즉, 국내 거주자의 경우 국내에서 과세)
     규정되어 있습니다.

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참 많이 그리고 자주 바뀌는 양도소득세...

제가 세무사지만 저도 이젠 양도소득세 상담할땐 절대 한번에 답이 안나옵니다.

무언가 책을 찾아보지 않고선 세무사인 나도 잘 모르겠으니 말입니다.

토지 및 건물을 양도하는 경우 그 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 해 줍니다.

2008.1.1일 이후 1차 공제폭이 늘었고 3.21일 이후 다시 공제폭이 대폭늘어 보유 부동산의 양도순서와 시점만 잘 이용하면 양도세를 나름 대폭 줄일 수 있게 되었죠

아래는 장기보유 특별공제율을 표로 나타낸 것입니다.

장기보유특별공제는 미등기양도자산, 60%중과대상 3주택이상자, 50%중과대상 2주택이상자, 비사업용토지의 양도시에는 적용되지 않습니다.

보 유 기 간

1세대 1주택 양도시

1세대 1주택 외의 토지·건물 양도시

07.12.31이전

08.1.1이후

08.3.21이후

07.12.31이전

08.1.1이후

3년이상 4년미만

10%

10%

12%

10%

10%

4년이상 5년미만

12%

16%

12%

5년이상 6년미만

15%

15%

20%

15%

15%

6년이상 7년미만

18%

24%

18%

7년이상 8년미만

21%

28%

21%

8년이상 9년미만

24%

32%

24%

9년이상 10년미만

27%

36%

27%

10년이상 11년미만

30%

30%

40%

30%

30%

11년이상 12년미만

33%

44%

12년이상 13년미만

36%

48%

13년이상 14년미만

39%

52%

14년이상 15년미만

42%

56%

15년이상 16년미만

45%

45%

60%

16년이상 17년미만

64%

17년이상 18년미만

68%

18년이상 19년미만

72%

19년이상 20년미만

76%

20년이상

80%

위 표에서 1세대 1주택양도시란 1세대1주택비과세여부와 상관없이 양도당시 1주택이면 적용되며 이런 경우로서 일시적 2주택등, 비과세요건 갖춘 고가주택, 거주요건미충족된 1주택등도 해당됩니다.


[사례]
이명삼씨의 보유주택은 총 2채이나 이를 모두 팔려고 하며 주택보유현황은 다음과 같다.
A주택(서울지역 아파트) : 1988년 1월 1억에 취득, 현 시세 21억(50평이며 주택공시가격은 16억)
B주택(서울지역 아파트) : 2005년 1월  5억 취득, 현 시세 6억(30평이며 주택공시가격은 5억), 현재 거주 중

먼저 B주택 양도 : 차익 1억에 대해 2주택 중과규정에 의해 약 5000만원 양도세 과세(필요경비등 공제시 세부담 줄어듬)
이후 A주택 양도 : 주택이 1채뿐이며, 거주요건만 갖추지 않았고 20년 보유상태이므로 양도차익 20억의 80% 장기보유특별공제!! 양도소득세 약 6000만원 부담

=> 만일 A주택부터 양도하는 경우
A주택양도차익 20억의 50%중과 10억 세부담
B주택은 1세대 1주택 비과세

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Posted by 허접세무사 허접세무사


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