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역시 예상대로 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지 추진 계획이 발표되었다.


부동산투기를 막기위한 최소한의 장치였던 종부세 폐지수순 밟기에 이어 마지막 남은 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지까지...


이게 어떻게 나라의 경제를 살리고 현 경제위기를 돌파하는데 도움이 되는지 난 전혀 모르겠다.


그 들의 궤변은 부동산 및 건설이 무너지면 경제에 큰 타격이 오기에 일단은 부동산 경기를 살리고 건설사들을 살려야 한다는 것이다.


하지만 거품가득한 부동산의 거품이 가시고 있는 상황에서 그 거품을 유지하기 위한 정책을 내 놔봐야 거품의 기간만 연장될 뿐 차후 부동산거품이 터질때 지금보다 더 큰 위기가 닥친다는 것을 알면서 애써 모르는채 아닌 채 한다.


땅덩어리 좁은 나라 부동산은 절대 떨어지지 않으며 떨어질수도 없다??


그 말이 맞다해도 한해 부동산가격이 억 단위로 오른다면 그건 거품이고 투기일 뿐이다.


얼마전 이 정권의 목표가 지난 10년간의 미실현이익을 실현화 시키려는 것이 제 1목표가 아닌가 싶다는 글을 썼다.


나라경제에 극심한 혼란과 위기가 닥쳤다.


온 국민이 힘을 모아도 시원찮을 판에 자기들의 잇속 챙기기를 정권을 잡은 자들이 솔선수범한다.


양도세, 종부세, 상속증여세의 대폭 감세 이러한 정책이 어떻게 경제를 살린단 말이지...


양도세등 감세를 통해 소비를 증대시킨다??


웃기는 소리다. 기껏 10%도 안되는 농민들의 직불금이나 탐내는 몰염치한 부유층이 소비를 해봐야 언 발에 오줌누기밖에 더 되겠는가?


정말 경제위기를 타파하고 경제를 살리는 감세는 부가가치세율 인하 및 생필품의 면세폭을 확대하는 것이다.


생필품은 부자나 거지나 다 삶에 필요한 것들이며, 부자나 거지나 일정량만을 필요로 하지 부자라고 과다하게 쓰지도 않는다.


그렇다면 10%도 안되는 인간들이 소비하는 소비량보다는 90%가 넘는 국민들이 소비하는 소비량이 훨씬 많을 것이다.


내수경기를 진착시켜 경제를 살리고 싶다면서 고작 10%도 안되는 지지자들의 재산을 늘려줄 궁리만 한다.


이게 어떻게 한나라를 다스리는 지도층이라고 할 수 있단 말인가?


정말 몰염치하고 몰상식한 정권이다.


진정 대한민국의 현 위기를 넘어서 역사에 남는 대통령과 정권이 되고 싶다면 국내여론과 세계여론에 좀 더 다가서려 노력해야 할것이다.


경제는 심리다라는 말이 있다.


현 경제팀에 대해 나아가 대통령에 대한 신뢰가 없는 상황에서 무슨 경제위기를 말할수 있단 말인가?


어제 한은에서 기준금리 인하하고 대통령 시정연설도 하고 나름 애를 쓴 건 알겠다마는 기준금리인하는 부동산담보대출 부담을 일시적으로 줄여줘 부동산거품을 좀더 유지시키는 효과외엔 전혀 없었고 오히려 환율은 급등했고 주가는 급락과 급등사이에서 불안함만 가중되었을 뿐이다.


남들은 외환위기다라고 말하는데 "외환위기는 없다, 다만 공포가 문제다. 믿어달라"라고만 한다.


그리고 내놓은 정책은 온통 부동산거품 유지하기와 건설사 살리기 투성이다.


이제 부동산과 건설사를 위한 정책에 하나가 더 남았다.


미분양주택에 대한 양도세 100%감면...


아마... 이것도 조만간 시행하지 않을까 싶다.


젠장 10%도 안되는 몰염치한 인간들 세금 줄여주고 미실현이익 실현화시켜주기 위해 90%넘는 국민들의 삶은 나몰라라 할 수 있는 저 자신감(?)에 무한 감동(?)을 느낀다.




"외환위기는 없다, 다만 공포가 문제다. 믿어달라"


믿으라는데 믿는 놈은 한 놈 없고 주가는 떨어질 뿐이고

외환위기 없다는 데 환율은 폭등할 뿐이고

공포가 문제라는데 불안감을 느끼는 난 미친놈일 뿐이고

서민을 위한 감세라는데 물가올라 부가세부담은 늘고, 양도세및 상속증여세, 종부세만 팍팍 줄어들 뿐이고


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Posted by 허접세무사



(1) 일반적인 경우(원칙)
  취득일부터 양도일까지로 합니다.

취득일 및 양도일의 판정
 * 원칙 : 당해 주택의 대금을 청산한 날
 * 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
 * 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일

(2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우
  가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않습니다.

(3) 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우
 
세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정합니다.

(4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우
 
증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합해 계산합니다.

(5) 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우
  아내의 보유기간만 가지고 판단합니다.

(6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간
 
소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터
  양도일까지의 기간을 합해 계산합니다.

(7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우
증여 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산합니다.

(8) 주택을 상속받은 경우
  피상속인의 사망일부터 계산합니다. 다만, 동일 세대원이던
  피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터
  계산합니다.


(9) 동일세대원이 경매를 통해 취득한 후 양도하는 경우
경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 합니다.

(10) 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실돼
       재건축한 경우

  멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산합니다.
  (재건축 공사기간은 포함하지 않음) 주택면적이 증가한 경우는
  보유기간 계산과는 무관하나 부수토지 면적이 증가한 경우 종전
  주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이
  경과해야 비과세 받을 수 있습니다.

(11) 보유하던 주택이「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 재개발
     ㆍ재건축으로
완공된 경우
 
종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발ㆍ재건축 후의 보유기간을
  통산합니다.(재개발ㆍ재건축 공사기간을 포함함)
 

(12) 재개발ㆍ재건축 사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른주택
      (대체주택)을 취득해 거주하다가 재개발ㆍ재건축된
      주택으로 이사해 대체주택을 양도하는 경우

 
보유기간의 제한을 받지는 않지만 아래 요건을 모두 충족하는 경우
   양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.

 * 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
 * 재개발ㆍ재건축 주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택
     양도
 * 완공 후 1년 이내 재개발ㆍ재건축 주택으로 세대전원이 이사하고
     1년 이상 거주(취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원
     일부가 이사하지 않더라도 가능)



출처 : 국세청

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Posted by 허접세무사

2007년부터는 다주택자가 보유주택을 양도하거나, 비사업용 토지를 양도할 때 양도소득세가
중과됩니다.


■ 1세대 2주택 양도소득세 중과세
① 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 10~80%에 해당하는 장기보유특별공제를 받을 수
없습니다.

② 50%의 높은 세율이 적용됩니다.
2007년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 일반적인 양도소득세율(9~36%)보다 높은 50%의
세율이 적용됩니다.

③ 1세대 2주택 양도소득세 중과세 대상 주택
수도권 · 광역시 소재 기준시가 1억원 초과 주택과 기타지역 소재 기준시가 3억원 초과주택이
해당됩니다.

♠ 다만, 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택과 이사, 근무, 혼인, 노부모
봉양 등 불가피한 사유로 1세대 2주택이 된 경우 일정요건에 해당되면 중과세 대상에서
제외됩니다.

1세대 2주택의 판정
위 ①과 ②의 경우 아래의 기준에 해당하는 주택수(입주권 포함)로 계산합니다.

 · 지역기준: 수도권(서울, 인천, 경기)ㆍ광역시 소재 주택
   ※ 제외지역: 광역시의 군지역, 경기도의 읍ㆍ면지역 제외
 · 가격기준: 수도권ㆍ광역시 이외에 소재하는 주택(제외지역 포함)으로 기준시가
                   (입주권의경우 종전주택가격) 3억원을 초과하는 주택


■ 1세대 3주택 이상 양도소득세 중과세
① 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 10~80%에 해당하는 장기보유특별공제를 받을 수
없습니다.

② 60%의 높은 세율이 적용됩니다.
미등기양도자산(70%) 다음으로 높은 60%의 세율이 적용됩니다.

1세대 3주택 이상의 판정
아래의 기준에 해당하는 주택수(입주권 포함)로 계산합니다.

 · 지역기준: 수도권(서울, 인천, 경기)ㆍ광역시 소재 주택
   ※ 제외지역: 광역시의 군지역, 경기도의 읍ㆍ면지역 제외
 · 가격기준: 수도권ㆍ광역시 이외에 소재하는 주택(제외지역 포함)으로 기준시가
                  (입주권의 경우 종전주택가격) 3억원을 초과하는 주택

다만, 다음의 경우 3주택 이상 판정시 주택수에는 포함되나 당해 주택 양도시에는
   중과세되지 않습니다.

  · 다음 요건을 모두 충족한 2003년 12월 31일 이전 취득한 소형주택
  - 건평 60㎡, 대지 120㎡ 이하 주택
  - 기준시가 4천만원 이하 주택

♠ 다만 오피스텔 및 정비구역(재개발, 재건축 등)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한
   주택은 소형주택이라도 중과세 됩니다.

 · 조특법상 양도소득세가 감면되는 장기임대주택, 신축주택 등
 · 장기임대사업용 주택: 국민주택규모 이하, 기준시가 3억원 이하, 5호 이상을 10년 이상
   임대, 동일 시ㆍ군소재 주택에 한함.
 · 장기사원용주택, 문화재주택, 5년 미경과 상속주택, 저당권 실행 및 채권변제로 취득한
   주택등


■ 비사업용 토지 양도소득세 중과세
① 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
3년 이상 보유한 토지를 양도하더라도 10~30% 해당하는 장기보유특별공제를 받을 수
없습니다.

60%의 높은 세율이 적용됩니다.

비사업용토지의 판정
비사업용 토지란 아래의 기준을 모두 충족하는 토지를 말합니다.

기간기준: 보유기간 중 사업용으로 사용되지 않은 토지

※ 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용토지로 봅니다.
① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용
② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용
③ 보유기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용

대상토지기준: 다음중 하나에 해당되는 토지
· 농지: 다음에 해당되지 않는 전ㆍ답ㆍ과수원
- 재촌ㆍ자경 농지
- 농지법에 소유가 인정되는 일부 농지 등
  ※주말ㆍ체험영농소유농지, 상속ㆍ이농농지, 20년 이상 소유 농지 등
· 임야: 다음의 임야는 제외
- 영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야.
   (도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야에 한함)
- 재촌하는 자가 소유하는 임야
· 목장용지: 다음의 목장용지는 제외
- 축산업을 영위하는 개인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적 이내의 토지
- 종중소유 목장용지(2005.12.31 이전 취득분에 한함)
- 상속받은 목장용지(상속일로부터 5년 내 양도시)
- 2006.12.31까지 20년 이상 소유한 목장용지(2009.12.31까지 양도시)
· 비사업용 나대지: 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는
   나대지, 잡종지 등의 토지. 다만, 사업에 사용하는 다음의 토지는 제외
- 운동장, 경기장 등 체육시설용 토지
- 휴양시설업용, 주차장용, 청소년 수련시설용, 예비군 훈련장용 토지
- 개발사업시행자가 조성한 토지, 기타 토지


출처 : 텍스메일
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Posted by 허접세무사
오랜만의 상담사례...

전화 한통 띠리링~~~

"지방에 20년 넘게 보유해온 밭이 있습니다. 살때는 평당 1000원 정도 였던게 지금은 50만원 정도인대요"

- 축하드립니다.

"축하는요... 보유만 했지 농사를 직접 하지 않아 비사업용토지라고 60%중과될건대요... 어케 중과를 피할 방법은 없나요?"

- 축하받을 만하네요

"네?"

ㅎㅎ


다음의 경우는 재촌자경 기준과 상관없이 비사업용토지로 보지 않습니다.

ㅇ 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지

ㅇ 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지

ㅇ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라
협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지

ㅇ 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지

상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지

ㅇ 공장의 가동에 따른 소음·분진·악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는  지역 안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용부속토지의 인접토지

ㅇ 2006년 12월 31일 이전에 이농한 자(8년 이상 농업경영을 하던 자)가 이농당시 소유하고 있던 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지


- 즉, 20년 이상 보유하셨다면 2009년말까지 처분하시는 경우 비사업용으로 보지 않기에 중과되지 않습니다.

"감사합니다" 딸깍!!


앗!!  상담료 안 받았다!!

ㅎㅎ  허접셈사는 간단한 전화상담에 대해서는 상담료를 받지 않습니다.

하지만... 혹 전화상으로 파악안되는 것들이 있을 수 있으므로 꼭 가까운 세무사사무실에 방문해 다시 한번 상담을 받아보시기 바랍니다.

여러분의 동네 세무사님은 여러분의 절세 조언자로서 여러분의 가까운데 있습니다. ^^;;

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Posted by 허접세무사

지난 3월 급하게 들어온 상담!!

“세무사님, 증여신고를 했는데 세무서에서 신고가 잘못되었는지 세금 4,000만원 내라고 연락이 왔어요 어떻게 해야 하죠?”

 

사건은 이랬다.

K씨는 2007.10월 20일에 아버님으로부터 송파구의 다세대주택(기준시가 : 1.45억)을 증여받으면서 부담부증여 즉, 1억은 양도로 4500만원은 증여로 신고하면서 양도부분은 1세대1주택비과세로 신고하고 증여부분 4500만원에 대해선 3000만원 비과세를 제외한 1500만원에 증여세를 10% 납부했다.

 

문제는 아버님이 2007. 5월 다른 빌라를 구입해 철거후 총 6세대의 다세대주택으로 재건축을 하였고 그 건물에 대한 사용인가승인이 2007년 10월 15일에 나왔다는 것이다.

 

즉, K씨가 증여받은 10월 20일경에는 비록 아버님의 재건축빌라의 등기를 10.20일 이후에 했지만 사용인가승인이 10.15일에 나왔으므로 아버님은 1세대 3주택이상자가 되어 있었던 것이다.

☞ 재건축주택의 경우 주택으로 보는 시점은 등기일이 아닌 사용인가승인일부터다!!

 

그리고 증여받은 주택은 86년에 구입한 것으로서 구입가액은 3600만원이였다고 하나 계약서는 없었으며 기준시가로 환산시 환산가액은 기껏 2800여만원에 불과해 3주택중과시 총 양도차익 7200만원에 대해 기본공제 250만원을 제외한 금액의 60%중과세금을 납부해야 만 하는 상황이 도래한 것이다.

 

 

✔ K씨의 실수

 

1. 만일 아버님의 소유의 재건축빌라의 사용인가승인일이전에 증여등기를 하였다면 원래 계획대로 증여세 135만원만 내고 끝났을 것이다.

가장 큰 실수는 재건축빌라를 주택으로 보는 시점이 재건축빌라의 사용인가승인일이라는 것을 몰랐던 것이다.

 

2. 두 번째 실수는 부담부증여가 아닌 순수 증여로 신고했다면 증여세 1170만원만 내고 끝났을 것이다. 부담부증여가 무조건 절세의 방안이라고 맹신하는 것은 금물이다. (증여세 과세표준은 시가가 원칙이며 시가가 불분명한 경우 매매사례가액으로 하며 이마저 불분명한 경우 기준시가로 한다.)

 

※ 결론적으로 K씨는 200여만원 세금 내는 것으로 마무리 되었으며 그 과정은 차후 2회에 걸쳐 연재할 계획이며 그 내용엔 아래의 사항이 들어갈 겁니다.

1. 임대사업시 1세대 1주택 비과세와 주택수 계산

2. 신축주택의 감면

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Posted by 허접세무사


P씨는 안정된 노후생활을 위해 거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축해 1개 층은
본인이 사용하고 나머지는 임대하려고 합니다. 그리고 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도소득세가
과세되지 않게 요건에 맞추어 건축하고 싶습니다. 어떻게 신축해야 할까요?


1세대 1주택의 규정을 적용함에 있어서 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는
겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봅니다.
다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다.

주택면적 >주택 외 면적: 전부를 주택으로 봄
주택면적≤주택 외 면적 : 주택부분만 주택으로 봄

위에서 살펴본 바와 같이 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를
주택으로 보므로, 1세대 1주택자의 경우 겸용주택을 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을
신축하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.


위 사례의 경우 지하 1층, 지상 4층의 건물로 1ㆍ2층은 근린생활시설, 3ㆍ4층은 주택을 신축하고자
할 때, 지하층에 주거용 방을 들이던가 지하층에 방을 들일 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로
사용하는 건물을 건축해 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 됩니다.

그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이기 때문에 건축규제 여부 , 임대수입 등 제반사항을
고려해서 결정해야 합니다.


[참고 예규]

▶ 주택과 주택 외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며,
    사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.

▶ 1세대 1주택 해당여부를 판정함에 있어 임대하고 있는 점포 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은
    주택으로 보지 않는다.

▶ 주택에 해당되는지의 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용형태에 의해 판정한다.

▶ 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 사용용도가 명확하지 않은
    경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분해 계산한다.

▶ 2층 겸용주택으로서 2층 주택을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 그 계단부분은
    주택으로 본다.

▶ 겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상 사용용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는
    주택면적과 주택 외 면적의 비율로 안분계산한다.

출처 : 텍스메일

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Posted by 허접세무사

저의 빌라에 9세대가 살고 있었는데 200X년 10월에 재건축을 하기로 하고(합의각서작성함) 16세대를 만들어(200X년 3월 완공) 5세대의 분양분(현재미분양)과 각자의 분담금으로 공사비를 충당하였습니다.
하지만 현재까지 사업자등록신청도 하지 않았으며 등기또한7채분양분의 토지지분에 대해 별도로 나눠놓지도 않았습니다.
여기저기 알아본 결과 이경우 공동사업으로 보아 사업소득세를 납부하여야하고 과거토지분에 대해 현물출자로 보아 양도소득세도 납부해야한다는 말을 듣고 이렇게 질문합니다.

질문)
1. 우리의 경우도 공동사업으로 볼수 있는지
2. 공동사업으로 본다면 어떤 세금들을 물게 되는지
3. 혹자의 말에 의하면 공동사업에 현물출자한 것으로 보아 그 시기에 양도소득세를 납부해야 한다는데 만일 그렇다고 하면 각자의 감소된 토지지분을 현물출자한 것으로 보는지 아니면 구등기상 각자의 전체토지지분을 현물출자한 것으로 보는지
4. 사업소득으로 본다면 사업자등록증을 이제라도 발급받아야하는지


답변드립니다.

1. 귀 경우에도 공동사업자로 보는 것입니다.

2. 분양되는 주택이 국민주택규모 이하인 경우에는 소득세만 과세대상이 되며, 일반분양분 등의 수입금액에서 필요경비(당해 일반분양분에 해당하는 공사비 등)를 차감한 소득금액에 대하여 공동사업구성원의 지분비율에 따라 분배되었거나 분배될 소득금액과 본인 다른 소득금액과 합산하여 종합소득 과세표준확정신고를 하고 이에 대하여 추가로 계산되는 세액을 납부하여야 하는 것입니다.

3. 거주자가 공동사업을 경영하기 위해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.

4. 사업자등록여부와 과세여부와는 관계가 없으나 사업자등록증을 이제라도 발급 받는 것이 세무처리와 편리할 것입니다.

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