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P씨는 안정된 노후생활을 위해 거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축해 1개 층은
본인이 사용하고 나머지는 임대하려고 합니다. 그리고 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도소득세가
과세되지 않게 요건에 맞추어 건축하고 싶습니다. 어떻게 신축해야 할까요?


1세대 1주택의 규정을 적용함에 있어서 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는
겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봅니다.
다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다.

주택면적 >주택 외 면적: 전부를 주택으로 봄
주택면적≤주택 외 면적 : 주택부분만 주택으로 봄

위에서 살펴본 바와 같이 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를
주택으로 보므로, 1세대 1주택자의 경우 겸용주택을 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을
신축하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.


위 사례의 경우 지하 1층, 지상 4층의 건물로 1ㆍ2층은 근린생활시설, 3ㆍ4층은 주택을 신축하고자
할 때, 지하층에 주거용 방을 들이던가 지하층에 방을 들일 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로
사용하는 건물을 건축해 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 됩니다.

그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이기 때문에 건축규제 여부 , 임대수입 등 제반사항을
고려해서 결정해야 합니다.


[참고 예규]

▶ 주택과 주택 외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며,
    사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.

▶ 1세대 1주택 해당여부를 판정함에 있어 임대하고 있는 점포 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은
    주택으로 보지 않는다.

▶ 주택에 해당되는지의 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용형태에 의해 판정한다.

▶ 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 사용용도가 명확하지 않은
    경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분해 계산한다.

▶ 2층 겸용주택으로서 2층 주택을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 그 계단부분은
    주택으로 본다.

▶ 겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상 사용용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는
    주택면적과 주택 외 면적의 비율로 안분계산한다.

출처 : 텍스메일

Posted by 허접세무사 허접세무사
K씨는 8년 전에 신축한 상가 겸용주택(지하 대피소, 1층 근린생활시설, 2층 주택 각 면적은 15평)을
양도했지만 1세대 1주택 양도로 보고 양도세를 신고하지 않았습니다. 그런데 세무서에서 1,500만원의
양도세 고지서가 나와 알아보니 주택과 주택 외의 면적이 동일하기 때문에 주택 외의 면적에 대해
양도소득세를 과세한 것이었습니다. K씨의 경우 어떻게 하면 전체를 주택으로 인정받아 양도세를
비과세 받을 수 있을까요?

겸용주택 하나만 보유하고 있는 세대의 경우 주택 부분이 크냐 작으냐에 따라 세금을 하나도 안내거나 거액의 세금을 내게 되는 경우가 생길 수 있습니다.
주택부분 >주택이외의 부분 →?전체를 주택으로 봄
주택부분 ≤ 주택이외의 부분 →  주택부분만 주택으로 봄

주택면적과 주택 외의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 다음 경우를 참고해 주택면적이 크다는 사실을
적극적으로 입증하면 절세가 가능합니다.

● 점포에 딸린 방이 있는 경우
실무에서는 점포로 임대하고 있는 영업용 건물내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있어도
그 부분은 주택으로 인정하지 않고 있지만, 국세심판 결정례에서는 임차인이 가족과 함께 점포 내의
방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해 주고 있습니다. 따라서 점포에 딸린 방이
있는 경우에는 다음과 같은 서류를 준비해 주택임을 입증해야 합니다.

임대차 계약서 사본(당초 계약할 때 점포면적과 주택면적을 구분해 기재하는 것이 좋습니다)
세입자의 주민등록등본 인근 주민들의 거주사실 확인서 기타 세입자가 거주한 사실을
입증할 수 있는 서류

● 지하실의 경우
지하실은 실제 사용 용도에 따라 구분하고 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 점포 등의 면적
비율로 안분해 구분합니다. 따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는
이를 적극적으로 입증해야 합니다.

● 계단의 경우
통상적으로 계단에 대해서는 별 관심이 없지만 이렇게 주택면적과 상가 등의 면적이 같거나 비슷한
경우에는 계단에도 관심을 기울일 필요가 있습니다. 계단도 다른 시설물의 경우와 같이 실지
사용용도에 따라 구분하고 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 점포 등의 면적 비율로 안분해
계산합니다.

예를 들어, 1층은 상가고 2층은 주택인 겸용주택으로 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 1층 중
그 계단 부분은 주택으로 봅니다. 위 사례의 경우도 2층 주택을 올라가기 위한 주택전용계단이 1층에
설치된 경우 1층 면적 중 계단 부분은 주택으로 볼 수 있습니다.

● 위 사례의 경우
지하층의 전부 또는 일부를 세입자의 주거용으로 사용했다면 그 사실을 적극 입증하고, 그렇지 못한
경우에는 1층 계단 면적을 주택으로 계산해 주택면적이 넓으면 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수
있습니다.

출처 : 텍스메일

Posted by 허접세무사 허접세무사