1세대 2주택은 50%중과, 3주택이상은 60%중과라는 양도세 규정...

정말 위헌여지가 없을까?

금번 헌재의 부분위헌의 이유를 알기쉽게 설명하면
예를 들어 법률혼 관계에 있는 부부는 중과하고 동거만 하고 혼인신고 안한 사실혼관계에 있는 부부에 대해서는 중과하지 않으므로서 혼인과 가족생활을 보장하는 헌법 36조 1항에 위헌이 된다는 말인데...

그럼 1세대 2주택이상의 다주택자에 대한 중과규정은 위헌여지가 없을까??

예를 들어 각각 주택이 1채씩 있는 아버지와 혼인한 아들이 같이 살 경우 2주택으로 보아 중과하고 따로 살 경우 중과하지 않는 현행 세법도 금번 종부세 위헌사유에 해당되는 듯 한데...

그럼 또 양도세 중과 위헌소송도 줄이어 나오지 않을까?

만일 양도세 중과 위헌소송의 판결이 현재 시점에서 난다면??

다시 한번 대규모 환급사태가 일어날지도...

지난 정권에 어쩔수 없어 낸 세금 다시 4.5% ~ 5% 이자까지 챙겨 환급받을 수 있는 기회지 않을까?

어쩌면 이미 위헌소송 추진중일지도 모르고~~~


한 5년쯤 지나  역시나 돈이 돈을 벌고 땅덩어리 작은 나라에선 부동산이 최고다라는 웃음꽃이 삼천리방방곡곡에 피어날 지도 모른다는 생각에~~~


그때쯤이면 난 꽃을 보고 있을까? 아님... 거름이 되어 있을까?

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지난 10.28일 조세일보의 다주택자 양도세 중과 폐지검토 보도에 대해 기획재정부는 즉각 아래와 같은 보도자료를 냈습니다.

 

<보도내용>

□ 기획재정부는 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과를 폐지하는 방안과 토지투기지역을 해제하는 방안 등을 추진키로 하였음

<기획재정부 입장>

□ 정부는 “경제 활성화 종합대책“을 위한 여러 가지 방안을 검토중에 있으나, 현재까지 결정된 사항은 없음을 알려 드립니다.

기획재정부 대변인

 

 

 

오늘 발표되었죠

발표의 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

[발표의 주요내용]

1. 다주택자에 대한 양도세 중과조치 2년간 한시적으로 해제 => 6~33%세율의 일반과세

2. 소득세,법인세율 인하 내년부터 일괄적용

3. 경기 분당 및 용인을 포함한 수도권의 투기지역 및 투기과열지구 대거 해제 => 주택담보인정비율 40%에서 60%로 인상, 총부채상환비율 미적용으로 인해 주택담보대출 금액 상승

4. 재건축아파트에 대한 규제완화 => 소형주택 및 임대주택 의무비율관련 규제완화 및 분양가 상한제 유지

 

다주택자들의 입장에서보면 내년말까지 주택경기를 살펴보고 2010년 쯤에 일괄 양도를 하는 방법이 있겠네요

앓던 이를 뺀 기분일지도 모르겠구요

하여튼 저야 양도건 많으면 좋은거니까요

 

근데 하나 궁금한것!!

다주택자의 양도시 일반세율적용한다는 것은 알겠는데 장기보유특별공제도 해주나요??

이 문제는 좀더 두고 봐야 할 듯 합니다.

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양도소득세 관련 소득세법시행령 등 공포

□ 지난 9.1·9.29에 발표한 1세대 1주택 고가주택의 기준조정 등 양도세부담 완화방안
 관련 소득세법시행령 및 법인세법시행령은 10.7(화) 공포되어 시행됨을 알려드립니다.

ㅇ 따라서 10.7(화)부터 양도하는 분(잔금청산일 기준)부터는 개정된 규정이 적용됩니다.

□ 소득세법시행령 등 개정내용

<소득세법시행령 개정>

   ① 1세대 1주택 고가주택의 기준조정 : 6억원 → 9억원
   ② 비수도권 광역시 2주택자의 양도세 중과(50%)제외 저가주택 가액조정
       : 1억원 이하 → 3억원 이하

<소득세법시행령·법인세법시행령 개정>

   ③ 비수도권 임대주택의 요건완화 :
      (현행) 5호이상,  85㎡이하, 10년이상 → (개정) 1호이상, 149㎡이하,  7년이상
        * 임대사업자등록한 자에 한하여 적용

   ④ 10년이상 보유한 비사업용토지 수용시 양도세 중과(60%)배제
       → 양도세 기본세율 적용 및 장기보유특별공제 적용

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<질문>

2003년 서울 지역의 아파트를 취득후 2005년 재건축이 시행되어 2008년 10월 입주예정입니다.

2008년 8월에 위 아파트관련 분양권을 양도할 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

물론 이 아파트 분양권외에 다른 주택은 소유하고 있지 않습니다.

 

<답변>

결론적으로 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

이유는 다음과 같습니다.

1. 소득세법 제95조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제1항을 보면, 장기보유특별공제는 토지와 건물의 양도차익에 대하여서만 적용하나 분양권 또는 조합원의 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 장기보유특별공제대상이 아닙니다.

2. 단, 위의 1에 불구하고 일반분양이 아닌 조합원의 입주권의 경우 소득세법 시행령 155조의 17에 부합하는 경우에만 최초 취득일로부터 관리처분인가일까지의 기간에 한해서 장기보유특별공제가 가능합니다.

이유는 위에서도 말씀드렸듯이 관리처분인가일이후부터 신축아파트의 사용승인일까지는 입주권 즉 부동산이 아닌 권리의 상태이므로 장기보유특별공제대상이 되질 않습니다.

3. 소득세법 시행령 155조의 17의 간략내용

법 제89조제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권을 1개 소유한 1세대「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 제154조제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다.

① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우

 

즉, 위 사례의 경우 서울지역의 아파트이므로 관리처분인가일 이전 3년 거주 2년 보유의 요건을 갖췄어야 하는데 관리처분인가일까지 기간이 2년정도에 불과해 장기보유특별공제대상이 되지 않습니다.

 

여기서 잠깐!!

만일 위 사례에서 보유 및 거주요건을 갖추고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우라면 소득세법 시행령 155조의 17에 의거해 입주권을 주택으로 보아 과세하므로 1세대1주택비과세 즉, 6억까지는 세금이 없네요

관련 예규등 자료 모음:

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우리나라의 경우 개인이 증권거래법에 의한 주권상장법인 및 코스닥 상장법인의 주식을 양도하는 경우에 발생하는 양도차익에 대해 일반적으로 비과세하고 있습니다.

그러나 우리나라 거주자가 해외 주식시장에 상장된 외국법인의 주식 또는 외국법인의 비상장 주식을 매매함에 따라 발생되는 양도차익은 모두 양도소득세 과세대상이 됩니다.

따라서 우리나라 거주자가 국내 증권사에 외국법인의 주식을 거래하기 위한 계좌를 개설한 후 국내 증권사의 인터넷 주식거래시스템(이트레이딩시스템 등) 등을 이용해 외국법인의 주식을 거래하고 주식 매매차익이 발생했다면 양도소득세를 신고ㆍ납부해야 합니다.

이때 당해 국가에서 동 주식양도와 관련해 세금을 부담했다면 외국납부세액공제를 적용받을 수 있습니다.

※ 우리나라가 체결한 대부분의 조세조약은 유가증권 양도소득에 대해
     거주지국에서 과세하도록(즉, 국내 거주자의 경우 국내에서 과세)
     규정되어 있습니다.

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(1) 일반적인 경우(원칙)
  취득일부터 양도일까지로 합니다.

♣ 취득일 및 양도일의 판정
 ＊ 원칙 : 당해 주택의 대금을 청산한 날
 ＊ 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
 ＊ 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일

(2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우
  가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않습니다.

(3) 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우
  세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정합니다.

(4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우
  증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합해 계산합니다.

(5) 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우
  아내의 보유기간만 가지고 판단합니다.

(6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간
  소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터
  양도일까지의 기간을 합해 계산합니다.

(7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우
증여 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산합니다.

(8) 주택을 상속받은 경우
  피상속인의 사망일부터 계산합니다. 다만, 동일 세대원이던
  피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터
  계산합니다.

(9) 동일세대원이 경매를 통해 취득한 후 양도하는 경우
경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 합니다.

(10) 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실돼
       재건축한 경우
  멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산합니다.
  (재건축 공사기간은 포함하지 않음) 주택면적이 증가한 경우는
  보유기간 계산과는 무관하나 부수토지 면적이 증가한 경우 종전
  주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이
  경과해야 비과세 받을 수 있습니다.

(11) 보유하던 주택이「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 재개발
     ㆍ재건축으로 완공된 경우
  종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발ㆍ재건축 후의 보유기간을
  통산합니다.(재개발ㆍ재건축 공사기간을 포함함) 

(12) 재개발ㆍ재건축 사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른주택
      (대체주택)을 취득해 거주하다가 재개발ㆍ재건축된
      주택으로 이사해 대체주택을 양도하는 경우
  보유기간의 제한을 받지는 않지만 아래 요건을 모두 충족하는 경우
   양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.

 ＊ 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
 ＊ 재개발ㆍ재건축 주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택
     양도
 ＊ 완공 후 1년 이내 재개발ㆍ재건축 주택으로 세대전원이 이사하고
     1년 이상 거주(취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원
     일부가 이사하지 않더라도 가능)


출처 : 국세청

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참 많이 그리고 자주 바뀌는 양도소득세...

제가 세무사지만 저도 이젠 양도소득세 상담할땐 절대 한번에 답이 안나옵니다.

무언가 책을 찾아보지 않고선 세무사인 나도 잘 모르겠으니 말입니다.

토지 및 건물을 양도하는 경우 그 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 해 줍니다.

2008.1.1일 이후 1차 공제폭이 늘었고 3.21일 이후 다시 공제폭이 대폭늘어 보유 부동산의 양도순서와 시점만 잘 이용하면 양도세를 나름 대폭 줄일 수 있게 되었죠

아래는 장기보유 특별공제율을 표로 나타낸 것입니다.

장기보유특별공제는 미등기양도자산, 60%중과대상 3주택이상자, 50%중과대상 2주택이상자, 비사업용토지의 양도시에는 적용되지 않습니다.

보 유 기 간	1세대 1주택 양도시			1세대 1주택 외의 토지·건물 양도시
	’07.12.31이전	’08.1.1이후	’08.3.21이후	’07.12.31이전	’08.1.1이후
3년이상 4년미만	10%	10%	12%	10%	10%
4년이상 5년미만		12%	16%		12%
5년이상 6년미만	15%	15%	20%	15%	15%
6년이상 7년미만		18%	24%		18%
7년이상 8년미만		21%	28%		21%
8년이상 9년미만		24%	32%		24%