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다음은 국세청종합상담센터에 있는 내용입니다.


[질문]

제 어머니께서 지난 6월 빌라를 구입해 철거후 10평내외의 원룸을 새로 지어 판매를 하시기 위해 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 빌라를 구입했으며 현재는 철거준비 및 설계의뢰중입니다.
이와 별도로 20여년전 분양을 받아 현재까지 거주하고 있는 아파트가 한 채 있으십니다.

이러한 상황에서 아래의 질문을 드립니다.

질문1. 최근 구입한 빌라에 대한 원룸신축이 완료된 후 분양이 되지 않아 미분양분에 대해 일시적으로 임대를 하는 경우 종합부동산세의 과세여부

질문2. 만일 주택신축판매업자의 미분양주택의 일시적 임대에 대해 과세되지 않는다면
언제까지를 일시적 임대로 보는지(관련법령을 보면 타인이 1년이상 입주해 있는 경우 제외라는 말이 있던데 그럼 1년 이내의 임대만을 일시적 임대로 보는가요?)

질문3. 만일 미분양사태가 오래 갈 경우 임대업으로 전환할 계획도 있는데 이경우 종부세가 과세되지 않기위한 요건은 뭔가요?

[답변]

1. 주택에 대한 종합부동산세는 과세기준일(6월 1일) 현재 주택분에 대한 재산세 납세의무자로 명시되어 있습니다.  


2. 귀 질문의 어머니 보유아파트 1채가 있고 빌라를 구입하여 새로 원룸을 신축하여 해당 원룸이   임대주택법에 의한 "매입임대주택"인 경우에는  종합부동산세 합산배제 주택으로 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 것입니다.  


귀 사례에서 신축후 분양을 목적인 주택이 "임대주택법"에 의한 매입임대주택 으로 등록을 할 수 있는지, 분양이 되지 아니하여 일시로 임대하는 경우에도 임대주택법에 의한 매입임대주택으로서  충족하는지에 대하여는   지방자치단체(구청.시청)에 문의하여  도움을 받으시길 바랍니다.  


세법적용시에는 다른 법에서 요건을 충족한 경우를 전제로 하는 경우에는 해당법령 집행부서에 확인해 보시는 것이  더욱  명확하며, 해당 원룸이  임대주택법에 의한 매입임대주택이 아닌 경우에는 합산배제되지 않습니다.  


3. 분양이 원활하지 않아 임대를 하는 경우, 현행세법상 합산배제되는 주택의 범위는 아래와 같습니다.  해당 주택을 구청에 임대주택등록, 세무서에 사업자등록하고, 아래의 임대기간을 충족하여야  종합부동산세 합산배제주택으로 과세되지 않는 것입니다.  

 

◆ 장기임대주택 요건(종합부동산세 합산배제 대상 임대주택)

주택의 종류

주거전용면적

주택공시가격

주택수

임대기간

지역

건설임대주택

149㎡(45평)

이하

6억원 이하

2호 이상

5년 이상

동일한 시.도소재

매입임대주택(서울)

국민주택규모

 이하

3억원 이하

5호 이상

10년 이상

매입임대주택

(서울외)

국민주택규모

 이하

6억원 이하

3호 이상

7년 이상

동일한 시.도 소재

다가구주택은 1구(독립된 가구)를 1호의 주택으로 인정합니다.



●종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
 
 
법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2009. 2. 4. 개정)
 
 
1. 「임대주택법」 제2조 제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2007. 8. 6. 개정)
 
 
가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2008. 2. 22. 개정)
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (2010. 2. 18. 단서삭제)
 
 
2. 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 3호(서울특별시인 경우에는 5호) 이상인 경우의 그 주택 (2010. 9. 20. 개정)
 
 
가. 「주택법」 제2조 제3호에 따른 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 3호(서울특별시인 경우에는 5호) 이상의 주택의 임대를 개시한 날[3호(서울특별시인 경우에는 5호) 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다] 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원(인천광역시와 경기도인 경우에는 6억원) 이하일 것 (2010. 9. 20. 개정)
나. 7년(서울특별시인 경우에는 10년) 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2010. 9. 20. 개정)
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Posted by 허접세무사 허접세무사