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양도세 계산은 양도차익 즉 '양도가액 - 취득가액 - 필요경비'를 계산해 나온 이익에 대해 과세합니다.


이 경우 양도세 절세를 위해 필요경비를 어디까지 인정받느냐가 매우 중요한데요


오늘은 그 중에서 집수리비에 대해 알아보겠습니다.


세법과 회계에서는 수리 또는 수선을 다음과 같은 기준을 통해 전혀 다른 판단을 합니다.


1. 수리 또는 수선을 해서 건물등의 내용연수가 연장했는가? (즉, 건물등이 사용될 수 있는 기간을 연장시킬만한 수리였는가?)

2. 또는 그 건물등의 가치를 증가시켰는가? (즉, 그 공사로 인해 건물등의 시가가 올라갔는가?)

이 두 기준중 하나라도 부합된다면 이를 '자본적 지출'이라 하여 회계에선 건물가액에 포함하며, 이 기준에 부합되지 않는 경우에는 '수익적 지출'이라 하여 당해 비용으로 처리합니다.


양도세법에서는 위에서 본 자본적지출 즉, 공사로 인해 건물등의 사용기간이 늘거나 가격이 인상되었을 때와 추가로 그 건물등의 용도변경 · 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용에 대해 증빙서류로 실제 지출한 사실이 확인되는 경우 필요경비로 공제가능합니다.


그럼 실제 사례를 통해 살펴 보겠습니다.


1. 베란다 샤시, 방 확장등 내부시설 및 거실 인테리어 공사 : 내부시설 개량을 위한 것으로서 공제가능(심판청구 2001서1140,20011018)


2. 싱크대교체 및 수도꼭지 교체 와 화장실 변기교체 : 자본적 지출도 아니며, 개량등을 위한 것도 아니므로 공제불가(심사청구 양도 2008-0086,20080630)


3. 주방가구비용 및 도배공사 그리고 화장실 공사 : 수선비 성경의 수익적 지출에 해당되므로 공제불가(심판청구 2006서0062,20060509)


4. 지역난방에서 중앙난방으로 보일러시설 교체공사 : 자본적지출로 공제가능


사례를 보니 더 어렵다고요?


위 사례들은 판례의 일부일 뿐이며, 100% 그대로 적용된다고 할 수는 없습니다만, 그래도 가이드라인은 설정해 줄 수 있습니다.

예를 들어 화장실공사를 하는데 안방을 줄이고 그 안에 화장실과 간이 샤워실을 놓았다면, 자본적지출이라 할 수도 있고 이용편의 또는 개량을 위한 지출이므로 공제가능하겠죠

하지만 단지 변기교체 및 욕조 교체라면 공제받기는 힘들거구요


이상 공제가능한 수선과 불가한 수선에 대한 설명을 드렸습니다만, 가장 중요한 것은 지급내역 즉, 영수증 또는 계약서 등의 지급증빙을 잘 보관하는 것이겠죠

공사관련 증빙은 계약서, 견적서, 세금계산서등이 있을 수 있겠고, 대금지급증빙으로서는 입금증, 신용카드영수증, 현금영수증등이 있겠네요

공사관련 증빙과 대금지급증빙 다 있어야 하냐구요?

움~~~~ 왠만하면 다 있는게 좋겠죠



여기서 자주 묻는 질문과 답


1.  공사업체에서 세금계산서 받으려면 10% 더 주라는데요? 

☞ 10% 부가세 주고받는 건 정상적인것인데... ㅎㅎ 움... 아끼실 수는 있겠네요 간이영수증이라도 받으세요 대신 계좌이체등을 통해 지급사실은 명확히 해 두시구요 움... 간이영수증도 안 주면... 계약서나 견적서라도 받으시구요 그리고 중요한것!! 그 업체의 사업자등록번호는 꼭 알아야 합니다.


2. 세금계산서의 품목에인테리어라고만 되어 있습니다. 공제가능한가요?

☞ 위에서 설명한 기준에 해당된다면요... 제 아시는 분이 한 10여년전에 그러시더군요 그냥 인테리어라고 되어 있다면 세무서에서 어떤 공사인지 어떻게 알겠냐고 그래서 이것저것 귀찮아 자신은 인테리어라고 품목을 적어 받는다고... ㅎㅎ


3. 간이영수증을 받았어요 그런데 사업자등록번호가 없네요 공제가능한가요?

☞ 공사한 업체의 주민등록번호라도 아시나요? 모르시다면 공제불가능할 것 같습니다.


4. 실제 공사는 베란다공사와 함께 화장실공사을 했습니다. 헌데 세금계산서의 품목란에 화장실 공사 및 마루공사외 이렇게만 나와있습니다. 공제가능한가요?

☞ 움... 어려울 수도 있겠는데요

공제대상 공사와 불공제대상 공사가 섞여있는 듯 한데요

견적서라도 다시 받으시는게 좋을 듯 합니다.



마지막으로 양도관련 상담은 실제 증빙과 자료를 보고 할 때 가장 정확한 답이 나옵니다.


여러분께 가장 좋은 세무상담자는 바로 가까운 곳에 있는 세무사라고 전에도 말씀드렸구요


인터넷이나 전화상담만 하시지 마시고 돈 몇 푼 아낄려다 나중에 낭패를 볼 수도 있는바, 꼭 가까운 곳에 있는 세무사사무실을 방문해 자세한 상담을 받아보시기 바랍니다.

Posted by 허접세무사 허접세무사